不迷戀經驗的必勝投資法

住展 (2007-08-13)

文章提供/住展雜誌

所謂「謀時不如乘勢」，在許多人還在討論市場景氣還能持續多久？或是現在房屋價格是否已到頂點？此時，要如何確保投資必勝？答案是應該將注意力放在對市場趨勢的掌握，而非投資時點的選擇。

對房地產市場環境而言，過去三十年最主要的變化有二種：一、房屋市場由「供不應求」，變成了「供過於求」，不論何種型態的房屋（甚至土地），都是如此。
二、融資環境由「國家銀行」變成了「財團銀行」，不論是本國銀行或是外國銀行，多已逐漸成為私有化與財團化了。在這兩大環境變化下，一向以高財務槓桿賺取投資利潤的房地產投資者要如何因應？
如果仍堅持著過去的成功獲利模式，是否仍然有效？會不會給自己帶來投資風險？ 以下四個對趨勢變化的說明，希望能對投資者有所幫助！

【趨勢一】：要靠投資單戶房屋獲利機會愈來愈小

在供不應求的房屋市場中，如果投資人仍想靠著買入房屋，經過一段時間漲價後再售出的賺錢方式，其成功機會已經逐漸減少。
因為不論對任何商品而言，當其供給量已經大於需求量時，勢必會面臨二種情況：一是價格不易大幅攀昇；二是銷售成本（包括時間）會大幅增加，在這兩種情況的影響下，想靠買入－賣出以賺取投資利益的機會自然愈來愈小。

二種不利的因素

就和全世界大部分商品都已經有供過於求的情況相彷彿，台灣的房地產也已經面臨到此一情況。
更嚴重的是，台灣的房地產市場還有另外二種一直存在的特有不利因素：一個是交易成本極高（房地產買賣要支付土地增值稅、房屋稅、個人營利所得稅、印花稅…）。 這些高額的交易成本，在房價狂飆之時不覺得，但當微利時代來臨時，就成為極高的負擔了。 另一個不利因素就是受到「破屋理論」的影響，在台灣每一幢建築物的水準是由該大樓中最差的（而不是最佳的）一戶房屋所決定。
因此，除非例外，每一幢建築物在交屋後，品質水準都會隨著時間而逐漸降低，只有降低速度的快慢差異而已。
此種種不利因素遂導致投資人面臨一方面市場大勢續漲已經困難。
同時，另一方面社區品質又逐漸下跌，投資這樣的房屋要如何能夠賺到利潤呢？

預售屋房價較高

許多國內外的投資者常常納悶，為什麼台北市同一地區內的預售屋價格會比中古屋高出四、五成以上？其主要原因亦在此，一方面是「破屋理論」，—成屋價值愈來愈低；另一方面則是，「劣幣驅逐良幣」，有能力的人通常都是第一個搬出社區的人，因為他們最有能力購買新屋或預售屋。
因此，就造成購買預售屋的人是最有能力的購屋者，預售屋的價格因此才會不斷上漲；同時，這些能力最強的購屋者又是劣幣驅逐良幣的主要受害者，導致他們追求一個更高品質社區的願望是最為強烈的（因為他們對現在所住社區愈來愈不滿意）；因為他們是最有能力的購屋者，所以當預售屋勾劃出一個美麗的未來，再加上高品質的建材與設備時，自然容易打動他們的心。
同時，由於預售屋的數量是相對稀少的，所以產生了一種供不應求的情況，其價格自然容易相對攀高。

中古屋供過於求

相對地，中古屋不但品質上受到「破屋理論」，成屋價值愈來愈低的影響；再加上市場供給大於需求的情況愈來愈嚴重，其價格自然欲振乏力。兩者價格的差異自然也就愈來愈大。
綜合言之，一方面，「預售屋」供不應求；另一方面，「中古屋」供過於求，兩種房屋不但是兩種市場，連購屋者都是不同的人，其價格自然是分別決定。
許多外行人分析房地產時，常常無法真正瞭解其原因，還常常以為某一地區的預售屋價格如果高出中古屋三成以上，代表中古屋必然會漲，於是乎鼓勵投資者購買當地的中古屋，結果常導致許多投資者的套牢。
「貴有貴的道理，便宜有便宜的原因。」如果無法真正瞭解預售屋與中古屋價格差異的原因，盲目類比，風險自然高。

隨便投資風險高

就如同股票市場亦是如此，在某些「類股」中，有些公司股價高於其他公司甚多，根據比價效應，去買低價的公司，應該可以獲利更高；但實際情況常常是買高價的還可獲利，買低價的反常遭套牢。
這和預售屋與中古屋價差的道理是相同的，不會分辨市場的差異，就不應隨便投資，否則投資風險自然會愈來愈高。

【趨勢二】：要靠短時間投資房屋獲利的機會愈來愈小

投資房市要先了解當地租金水準，來確保未來報酬率。

 

許多房地產的投資人常有一個夢想，如果能在短時間裡，透過買賣賺取差價，即使價差有限，報酬率也會很高。同時，如果能再有財務槓桿的幫助（如透過高比例的銀行貸款），其投資報酬率自然更加可觀。
但在一個供過於求的環境中，這種投資想法，其風險正逐漸增加，以購買中古屋（成屋）為例，因為一方面價格不易有大的增幅，另一方面銀行不但已經逐步緊縮銀根，同時還在不斷地調高利率，這些都已經對於長期持有的投資者不利。
但更可怕的是，能夠讓投資者「氣長」的主要工具—租金收入，卻已經因供過於求的環境變化，而逐漸產生問題。
許多人在觀察亞洲的不動產時，常提出為什麼整個亞洲地區的房地產價格都大幅增加，卻只有台灣的不大漲呢？其主要原因其實在於「租金」水準。
台灣的人口逐漸減少，商業活動趨緩，房屋的供給量卻不斷增加，這種情況對於租金的影響最大，許多房地產的空置率逐漸增加，租金自然不易提高。
以內湖工業區為例，房價已炒到每坪四十萬元以上，其租金價格卻跌破每坪一千元，平均投資報酬率在百分之三以下，所以原先看好的外資自然紛紛反手求售，其房屋價格如何維持？
以觀光飯店而言，國外五星級旅館的房租定價，每日超過二、三萬元台幣者幾為平常；可是國內的同級旅館，在假日房租七、八千元還要促銷；兩相比較，價格如何攀高？

高租金保值房屋

房地產投資除了「時間」之外，沒有風險！而租金收入是克服時間風險的唯一法寶，但台灣的房地產市場大環境已處於一種供過於求的情況。在這種情況下，如果希望在短時間內只靠買賣獲利的機會已愈來愈小。如果還希望透過高額的銀行貸款，以追求更大投資報酬率（如私募基金的作法），則不啻自殺。
因為，過去三十年來，台灣房地產投資環境的二個最大的變化，一是房地產市場已由「供不應求」變化成「供過於求」；另一個則是融資環境已由「國家銀行」變化成「財團銀行」。
當銀行變成財團銀行時，它會以企業利益的角度來決定貸款對象、條件與緊縮與否，當它為了保障自身利益時，任何緊縮行為都變成合理（如日前某家銀行逕行調高小坪數套房貸款利率為五％）。投資者已成魚肉，在目前銀行緊縮銀根的動作已愈趨明顯的情況下，如果還想倚賴高財務槓桿以賺取高報酬率，風險自然更大。

【趨勢三】：要靠小金額投資獲利機會愈來愈小

當一個社會中的房屋已處於供過於求的環境時，就代表了小金額的投資者要從買賣房地產中賺取投資利益的風險已大幅提高，要用以往買低賣高獲利模式的成功機會就會減少，其原因如下：

一、差異化的成本較高：由於市場供過於求，因此並不是每一幢建築都可以輕易的出售或出租，即使勉強售出或租出，其價錢也都不會太好，因此不但不易獲利，反易套牢。
如果希望能賣出或租出好價錢，就必須創造「與眾不同」（差異化），而與眾不同，就必須投資較大的金額才有可能，小金額的投資是不容易在房地產市場中成功塑造差異化的。

二、等待時間的不確定性：由於市場供過於求，因此，在市場上希望售出或租出房地產的時間必然會拉長，投資人如果希望買入後馬上售出即可獲利的可能性將逐漸減少。
因此，必須有足夠的財力去對抗時間風險。而在供過於求的市場環境裡，通常這種等待時機所花費的時間成本（ripen cost），將會愈來愈大，且愈來愈不可捉摸。
因此，小金額的投資是不容易支撐這種不能確定投資回收時間的不確定性風險。

三、經營成本的增加：由於市場供過於求，必然會造成買方市場，買方在議價時可以有較大的優勢，如果要破除這種優勢，就必須先將商品經營成功，成為一個與眾不同的「收益型不動產」（income property），即目前流行的所謂「商用不動產」（應該是商業不動產），可是因為市場是供過於求，所以如果想經營成功也必須面對許多競爭。
因此，必須擁有較大的投資金額，才能組成優秀的經營團隊，也才能成功創造經營的差異化，而這些都必須倚賴較大的投資金額。
在供過於求的市場環境裡，小金額的投資者已沒有機會！就像大陸市場，全世界每個企業都知道其市場潛力極大，但能夠進入並能勝出者，一定是糧草充足的「一軍」團隊。以往台灣的中小企業，以游擊戰術想打出一片天的機會已微乎其微（所以目前紛紛敗回台灣）。

換句話說，當一個市場已趨成熟後，就是真刀真槍正規軍作戰的戰場，沒有足夠的糧草與團隊（兵強馬壯），必然會被淘汰。所以在可預見的未來，必然還會有愈來愈多的台商會鎩羽而歸，此非作戰不力，乃環境變化下之必然。
不但大陸如此，台灣的房地產市場也是如此（逐漸趨於成熟），個體戶與小金額投資人的生存空間已被壓縮，必須快速向大軍團靠攏才有機會。

【趨勢四】：要向大軍團靠攏才有獲利機會

小額投資人如無法瞭解環境的變化，將提升投資風險。

 

在供過於求的環境裡，大軍團為什麼可以創造出大利益呢？大約可有以下三點原因：

一、大軍團要創造差異化比較容易。因為大多數的差異化都是由錢堆出來的，例如美國賭城（Las Vegas）、中東的杜拜、澳門的賭場，甚至日本的新幹線與台灣的高鐵甚至台北一○一大樓，無一不是用錢堆出來的，缺乏糧草是不容易創造差異化的，而沒有差異化就幾乎沒有競爭機會。當然就不易賺得投資利益。

二、大軍團要建立品牌比較容易。在供過於求的環境中，品牌的價值將會愈來愈重要。 以往的一案公司，和還能有賺錢機會的投資個體戶，在市場上將愈來愈不被消費者認同，當然會遭到淘汰。
而大軍團不但可以有較多的廣告、較長期的售後服務、與較多相關利益的機會（例如股票掛牌、股價上升），這些都會讓消費者安心，並取得支持。在競爭日益白熱化的環境中，沒有品牌的企業，將愈來愈難有競爭力，自然不易獲利。

加入軍團享獲利

三、大軍團要建立團隊比較容易。大軍團的企業，由於糧草充足，自然可以提供較佳的福利環境、升遷機會、教育課程，甚至好的薪資水準。所謂「倉廩足知禮儀，衣食足知榮辱。」在一個良好工作環境下，才能吸引到好的人才，人才也才會珍惜環境，戮力發展，其競爭力自然較強。
因為大軍團有如此強的競爭優勢，因此，小金額的投資人當然應該向其靠攏，才會有獲利機會。這些靠攏的方式甚多，例如參與成為股東（如：買其股票，買其基金或Reits）、參與個案（如：插花合夥，或參與其分享專案、或合建分售）、委託經營（如：參與其包租、包管甚至包售的計畫），這些行為都是可以向大軍團隊靠攏，共創利潤的方式。
在供過於求的市場環境裡，單打獨鬥的時代已經逐漸過去，未來是大軍團與大軍團作戰的時代，就像古代春秋戰國時代，各個小國必須向大國靠攏才有生存空間，所謂春秋五霸、戰國七雄，都是大軍團的代表。

存僥倖將被淘汰

回到今日，不論在中國大陸或台灣，都已經到了大軍團作戰的時代，各個企業都在透過不斷的併購、合併，與聯盟等型態，擴大企業規模，增加市場占有率，以增加利潤機會，並降低投資風險。
如果小金額投資人還無法瞭解環境的變化，仍存僥倖之心，迷戀於過去的成功經驗，終將被時間所淘汰，嚐到投資失敗或慘被套牢的苦果。祝大家投資順利！
（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）