小額投資人的三個必勝機會

住展 (2007-07-05)

文章提供／住展雜誌

矗立在中國上海黃浦江畔，每坪開價超過新台幣一六○萬元的頂級豪宅「湯臣一品」，在上月傳出因『涉嫌虛偽交易、自我炒作』遭上海市房土地資源管理局進行專案調查，對於香港上市公司湯臣集團的股價造成嚴重衝擊，這個事件對台灣的豪宅投資人會有什麼參考價值呢？

許多台灣的投資人常常會問一個問題：到底目前房地產市場景氣為何？為什麼許多中南部的房屋看起來銷售難度愈來愈高，可是台北市的豪宅市場似乎不受影響，其價格反而還不斷攀高？

這是一個非常好的問題，也是投資人的重要知識，是不可以不瞭解的，以下即以三個角度提供參考：

必勝機會一》投資前要確定投資對象是商品還是必需品。

在傳統『住者有其屋』的教條式教育下，幾乎每一個台灣人都將『房屋』，尤其是『住宅』，認為是『必需品』，因為是必需品，所以常常將其價格和家庭薪資所得作比較。

根據最新資料，台灣地區去年的房價所得比是九．四三倍，所以許多有心人拿此一資料大作文章，在媒體上『創造』出台灣人要多年不吃不喝才可以買到住宅的新聞，但事實真是如此嗎？

台灣自有住宅比率超過百分之八十六，幾乎是全世界最高的，目前台灣人有多少家庭沒有自有房屋？很少！二年內台灣住宅餘屋量會有多少？極可能又會超過一百萬戶，

這些事實資料要如何解釋？

真正的情況是，在落後地區（如開發中國家），如果房屋數量是不足的（供不應求），房屋就會變成相對稀有的財貨，所以易遭財團壟斷與炒作，價格就會有不正常的抬高，造成大多數人買不起房屋（超過家庭所得）的現象，此時政府才應該介入，一方面要多蓋住宅提高供給（如台灣以前大量興建國民住宅）；另一方面要打擊投機（如大陸要宏觀調控，打擊湯臣一品）。

相反地，如果在進步地區（如已開發國家），由於房屋的數量是足夠的，甚至是有多的（供過於求），此時，政府就不應該介入（如前幾年政府已停建國宅，緩辦眷村改建）。

將房屋視為商品

同時，更不宜干預市場，要讓市場透過健全的供需機制達到自然的均衡；讓好的產品反映在其價格上，如此市場上才會不斷地出現更佳、更好的商品，人民與企業的創造力才可以得以無窮的發揮；相對地，讓不好的產品，也反映在其供需機制上，可能再便宜也賣不出去，自然會被市場所淘汰。

這就是台灣目前房地產市場的現況，好的產品（例如好地區的豪宅），可能一坪超過一百萬元，還是十分搶手，但不好的產品（例如不好地區的販厝），可能蚊子養十年也無人問津，這就是房屋已從『必需品』昇華成了『商品』的現象，這是世界各國都希望追求而不一定能達到的商品市場經濟環境，台灣已經幸運地達到了，可是許多官員與學者卻還受到傳統教條式觀念的束縛，硬將房屋視為『必需品』而非『商品』，動輒要加以管制與打擊，這是極為可惜的事。

由市場決定名牌

近一、二年，外資拚命的以大量金額購買台灣的飯店、醫院、辦公大樓、住宅大樓、商場、遊樂場…等，是什麼原因？他們稱這些不動產叫做『商用不動產』。

換句話說，他們是將這些不動產視為『商品』，商品的價格是由市場供需所決定，而不是成本，或是購買者的能力。

賓士汽車、LV皮包、勞力士手錶，甚至醫院、辦公大樓的售價，為什麼沒有人拿其價格和每戶所得來比較呢？

因為它們是『商品』，商品的價格由市場決定，企業因此才願意充分創造具有附加價值的好商品。

世界上那一個國家能擁有最多有能力創造最大商品價值的企業，那個國家就是世界上最有競爭力的國家，也會是最富有的國家。

如果台灣一方面希望要有國際競爭力，想要人民富裕，一方面卻又將不動產還視為『必需品』加以打擊與管制，而不是『商品』去賺取國際化之利益，就是極不智的行為！大家試想，如果台灣的房地產價格都超過了每坪二百萬元，而且外資還爭相搶購，台灣國民的生活水準會提高還是降低呢？

台灣經過近五十年的努力，房地產已經達到了『供過於求』的環境，此時正是最佳的『商品化』時機，聰明的投資人一定要善於把握這種環境，必能投資獲利。

《必勝機會二》投資前要確定投資對象是否是主題建築。

有些投資人可能會問，如果是『供過於求』的市場，投資怎麼可能獲利呢？

這個問題也很好，可由二方面觀察：一般人投資獲利有二種機會，一種是投資對象是稀有的。 例如，名畫、鑽石、古董、土地，投資這些稀有標的可以賺錢！

台灣過去幾十年間的土地處於供不應求的情況，因此有許多投資人賺到錢，但是這種機會通常都不長久！

以土地而言，現在山坡地逐漸不能開發、工業土地荒廢、農地亦不斷開放，未來台灣的土地勢必會供過於求，如果還存著『有土斯有財』的觀念，必然會經不起時間的考驗。

另一種可以長期賺錢的方式，是在供過於求的市場環境下，尋找或是創造『相對稀少』的產品。

產品定位要精準

以房地產市場而言，必然會受到景氣循環的影響，通常外行的土地開發商，只會供應『 與眾不同的與眾相同』產品，他們會花許多時間在外觀、建材、設備…等的包裝上，看起來每幢房屋都不相同，但由於缺少對使用者需求的真正掌握，所以都無法逃脫還是個房屋（與眾相同）的下場，所以也就還必需面對和別人價格競爭的結果。

例如上海黃浦江邊的「湯臣一品」，最好的地點、最好的建材、最好的設備、最好的造勢行銷手法，但創造不了價格，仍然無法售出（三年只售出一戶）。

又如台北一○一大樓，世界最高的建築、最高的造價、最多的宣傳，但因定位錯誤，每一坪辦公室的租金，還比不上四周的低矮辦公室，而且還租得很辛苦。

為什麼呢？因為這些開發者未能掌握到市場定位的精髓，要創造內涵上的『與眾不同』，而不是外觀上的『與眾不同』，如果僅是外觀上的與眾不同，還是避免不了要和別人價格競爭。

主題建築有市場（藍海策略)

北歐國家的商品，如Nokia手機、IKEA傢俱、Philip刮鬍刀、外觀上和競爭者似乎並無大的不同，但在滿足客戶需求上，它們創造了不同，在『靈魂』上創造了不同，形式的相不相同已不重要。

日本的建築也是如此，外觀差異都不太大，可是裡面的設計卻大不相同，所以其房屋價格比台灣亦高出甚多，因此，所謂的『與眾相同的與眾不同』是在供過於求市場中的必勝武器。

而落在建築物上，就是『主題建築』！任何一幢建築，你想賣什麼？一幢住宅如果只賣『居住』，就避免不了價格競爭；一個店面如果只賣『商品』，也會失敗；一幢辦公大樓如果只賣『辦公室』，也會失敗；一間醫院如果只賣『治病』，也會失敗，那麼要賣什麼呢？

美國的迪斯奈（Disneyland）樂園，建築物與遊樂設施都很好看，但它賣什麼？它賣『快樂』！所以不受景氣影響，其票價、商品權利金亦不受市場競爭影響。

台北的薇閣精品旅館（Love motel）外觀建築物平平，房屋也矮，但為什麼生意能夠歷久不衰，它賣什麼？它賣『隱私』！

買名牌也可保值

同樣的豪宅，有人一下賣光，價格又好，可是也有的豪宅賣了七、八年，價格也賣不高，為什麼呢？

外行人看來一頭霧水，原因其實非常簡單，『尊貴』與『炫耀』，已不是豪宅『與眾不同』的項目，它還要賣些什麼？有的豪宅賣『絕對隱私』，有得賣『絕對安心』，有得賣『絕對安全』！只要讓消費者接受這些『軟體』（與眾不同），價格就不是問題。 許多投資人分不清楚這些差異，以為台北的豪宅一定可以投資，一定會有增值性，但是被套牢的卻大有人在。

相對地，有的豪宅成屋之後還漲了三、四成的亦大有人在，這種主題（靈魂）清楚的建築物才是可以投資的標的。

所謂『外行看熱鬧、內行看門道』，投資人如果不懂得看『門道』就要去相信品牌，過去那一家公司蓋出的產品增值性高？例如LV皮包和別種品牌的皮包到底有什麼差異呢？LV賣的是『身份』，而不是『皮』或是『包』，如果塑造成功，它就可以不受價格競爭。

所以為什麼世界上許多投資人如果無法判斷就乾脆買品牌，因為有品牌的商品，通常代表其塑造主題建築的能力已被肯定。

《必勝機會三》投資時即應選擇已可確定獲利的標的。

隨著房地產廣告的密集轟炸，常有投資人問我，將台北市內二、三十坪的舊房屋出售，而到郊區去買四、五十坪的居住品質良好的房屋，不但居住空間變大，而且手邊還可有些餘錢，是不是最好的投資策略？

提出這種問題的人就是對投資觀念極不清楚的人，這種投資策略必定失敗，為什麼呢？原因有三：

一、關於『賣掉台北市二、三十坪的房屋』：投資人必須瞭解，投資就是為了獲利，而獲利就是必須購買增值潛力最高地區的房屋。如果這個觀念清楚了，那麼台北市內與外縣市的房屋相比，那一種會比較有增值的潛力呢？將增值潛力高地點的房屋去換增值潛力低地點的房屋，符合投資原理嗎？

在投資購買任何一間房屋時都要判斷有沒有接手的人？以及接手的人多不多？

 

二、關於『購買外縣市五十坪的房屋』：投資人必須瞭解，投資的獲利機會是必須要有人接手。因此，在投資購買任何一間房屋時都要判斷有沒有接手的人？以及接手的人多不多？

三、關於『購買居住品質好的房屋』：每一個人都希望選擇一個居住品質良好或是離工作地點近的房屋，這是人性，無可討論。

可是問題的重點是為什麼要用『買的』呢？人們喜歡去渡假村、去溫泉旅館、去遊樂園玩，甚至喜歡去看電影，但為什麼很少人去買渡假村、買溫泉旅館、買遊樂園或是買電影院呢？

喜歡只要能夠『使用』即可，為何要『擁有』呢？如果喜歡居住在外縣市，除非租不到房屋，為什麼要用買的呢？一個地區的房價如果不高，租金必然也不會高，只要以低的租金即可租到居住品質良好或是和工作地點近的房屋，才是符合投資原理的作法。

根據以上三點分析，這個問題的最佳方案，應該是將台北市內二、三十坪的房屋出租（租金必然較高），然後到外縣市租一幢四、五十坪的好品質住宅（租金必然便宜），如此一來不但手邊每月會有租金剩餘，還可以安心等待（台北市）房屋增值，這才是符合投資原理的行為。 可惜的是大多數的投資人並不真正瞭解房地產投資的知識，總喜歡跟著感覺走，導致常被套牢。

大家不妨回想當初三芝北海岸邊許多包裝成『第二住宅』的景觀良好個案，曾經賣到二十多萬元一坪，但在不景氣時，連五萬元一坪都賣不出去的慘痛經驗，不能不警惕！

投資金額分大小

對房地產投資而言，以投資金額大約分為兩類：一類是大金額投資，一類是小金額投資。

大金額投資，例如興建一個樂園、一間旅館、一個出租住宅社區，這類的投資，其投資金額大，回收時間長，但投資報酬大，只要不是投資在地區極差的地點，基本上，風險都不高。 這類需要長時間的投資方式，並不適合小額資金的投資人。通常是以財團或專業的開發公司較屬此類。

另一類是小金額的投資，最常見的是投資人買賣一、二間店面，或是幾戶公寓，或是一、二間辦公室，希望能夠買到後，透過增值，而賺些投資利益。

作個理性投資人

這種行為不但投資獲利都不會太高，相對地，其風險性卻極高，因為不論是其交通環境、管理品質、市場景氣、租客水準等情況如果變化，都會造成投資風險的增加。

對於這種投資風險高的標的，一定要在投資時即已可確定獲利時才可下手，否則就不是一個理性的投資人。

因此，正確的投資方式應該是，大金額的房地產投資者，以充沛的資金，進行主題性建築的開發，因其資本較多，故可以在低風險下追逐最高的投資報酬率。

而小金額的房地產投資人，就應該去參與其分享計畫（如果有的話），或是購買該公司股票，或是購買個案的基金（如Reits），如此方可以較低的風險與成本，獲得較高的報酬率，而台灣有獲利能力的主題建築才會有機會不斷的出現與升級，而兩種投資人也才可以都穩定獲利。

房地產投資是一個報酬率高與風險性低的最佳投資標的，而且台灣又是經過四、五十年的耕耘，各種房地產商品都已經達到供過於求的情況，對投資環境而言，是一個千載難逢的獲利機會。

應加強投資知識

目前，投資人所欠缺的就是對於房地產投資知識的增強，因為大多數的、傳統的、市場的與媒體所報導的，多是已經過時或是不正確的投資觀念，投資人如果自己無法深入瞭解，必然無法避免投資失敗的結果。

而如果沒有時間瞭解，就必須選擇好的品牌，參與其投資計畫，否則辛苦賺來的錢，可能就在『保值』的傳統觀念下，導致投資失敗，就非常可惜了。