多頭操作心態 - 陳進郎看台股逼近萬點的操盤心法 搜尋漲速最快的明日之星

[今週刊] 第552期

陳進郎看台股逼近萬點的操盤心法　搜尋漲速最快的明日之星

本文是股市高手陳進郎的操盤心法，他提醒投資人不要在這個指數一路逼近萬點行情時，模糊了自己的投資焦點，並從總數五十幾個的次類股中，針對線形較好的，逐一從其中成員的走勢圖中，鎖定漲速最快的三種股票，值得投資人參考學習。

隨著指數逼近萬點，別人問我的問題，也從之前的「指數會不會上萬點」，變成了「指數會不會突破一二六八二點」。我總是回答：「你與其關注指數會不會創歷史新高，不如關注哪些股票會創歷史新高；你與其等待手上的股票創新高，不如轉進那些即將創新高的股票。」一二六八二點只是個歷史刻度，能不能突破沒那麼重要，重要的是能不能賺到錢。

多頭操作心態
捨牛皮股 買進漲速快個股

投機客碰到多頭行情，就像職業球員進入季後賽，如果缺乏飢餓感，那可能是入錯行了。打例行賽講求穩定性和節奏感，打季後賽除了這二項，更需要爆發力，投機客的爆發力就是搶錢的功力。我在股市的季後賽經驗告訴我，此時我必須牢記台灣話所說的「敢的人拿去吃」，用「漲久不如漲快」作為選股的原則，而不是抱著牛皮股等待風水輪流轉，因為該大賺時，少賺就是賠。

在近期指數急漲一千點的前後，除了少數受惠於政策作多的類股，股市的內涵大致上沒有太大改變，差別在於整個市場的心態改變了。在每一次的多頭行情中，我們總是發現，題材和籌碼的因素比本益比的高低重要，各路資金競相追逐最具題材的股票，最會上漲的股票很多都是高本益比但未來有想像空間的公司，就像這一波太陽能產業的「三晶」。

因此，除了基本分析，我們還需要技術分析，加上一些想像力，訓練自己也敢追進別人認為股價不合理但裡頭大有文章的股票。

沒有人可以確定一家公司的股票值多少錢，但股價雖沒有「絕對的」價格，卻有「相對的」價格，「相對的」價格來自於以下二種比較的基準。第一種是，人們常把過去一段時間看到的價格或自己的買進成本（賣出價位）視為正常，一旦目前的價位偏離了正常的水準，就會有「貴」或「便宜」的感覺；第二種是，和別的股票相比，某支股票就顯得「貴」或「便宜」。

當明顯的漲勢形成，如果我們用過去的基準而認為目前的價位偏高，那一定不敢追高，而且會輕易結束部位，此時，「有沒有比價空間」才是正確的選股之道。就像農林拉大了資產股的比價空間，伍豐拉大了博弈股的比價空間。我們可能沒買到農林或伍豐這些領頭羊，但可以退而求其次，買進比價上漲的股票。

多頭選股原則
挑三類股票具「漲」相個股

我每天盤後做功課時，除了看最新資訊和手上每支股票的走勢，還看大盤走勢圖、類股走勢圖和次類股走勢圖。我從總數五十幾個的次類股中，針對線形較好的，逐一從其中成員的走勢圖中選股。我鎖定以下三種股票，尋找漲速最快的明日之星。

一、創新高的股票：「創歷史新高」意味上檔沒有套牢籌碼，走勢當然海闊天空。但是，這種股票為數不多，我們還可以從創近期新高的股票中找機會。同樣是剛突破前一波高點的個股，如果其他條件類似，那麼個股目前價位距上檔重量級反壓越遠，和上檔反壓間的累計成交量相對於日均量越小，則漲速可能越快。

對一家面臨前波高點反壓、盤中走勢相對強勁的股票，我習慣在逼近反壓時酌量介入，等突破後的第一時間積極加碼。原則上，越早領先創同期新高，量能沒有擴增太快的個股，漲勢越值得期待。萬一該股該強不強，站不穩前波高點，我也會考慮要不要減碼。

二、盤中最強的股票：我認為投機客最重要的事，就是利用市場的缺乏效率，來提升自己賺錢的效率。市場最缺乏效率的一點就是存在漲跌停板的限制。股價漲停板叫進常表示買盤尚未宣洩完畢，漲勢欲罷不能。我看盤時會例行性地巡視個股漲跌幅排名，尤其關注那些即將漲停的股票。

原則上，我寧可等股價即將突破新高才積極介入，但如果該股挾著漲停的氣勢，逼近前波高點，我會迫不及待地進場，因為往往隔天一開盤，股價就創新高，而且賣盤惜售。萬一該檔股票漲停無法叫進，我會考慮要不要軋平一些，但我通常不會做這麼短。

三、出現即時利多的股票：市場之所以缺乏效率，不只是因為漲跌停板等限制，還包括掌握內幕消息的人士，不能正確預測該消息對股價的影響。他們或許對個別公司的基本面很靈通，卻不知道整個市場的多空態勢，不知道市場將如何看待他們所掌控的題材。因此，剛宣布的消息可能利多出盡，但也可能還具有剩餘價值，這需要經驗來加以判斷。

對於即時利多很吸引人的股票，如果它的線形強勢，而且大盤的重心移向該類股，我常搶著追高。如果它之前已經漲了一段，我會自我安慰「我換掉的股票也已經漲了不少」；如果我要用更高價追進一支不久前才賣掉的股票，我會把它視為不同的股票。這樣才不會因為猶豫，而錯過了上漲列車。

多頭操盤心法
買基本、技術和盤面強股票

我覺得每位投資人，尤其是散戶，都應該依照開盤前做功課的結論，在開盤前把該掛的股票先掛一部分，等開盤後再修正。因為法人進出量大，即使是利多尚未完全反映的個股，他們剛開盤不容易一下子買太多，特別是對那些流動性較低的股票，所以股價經常開平高後走高，在開盤前買進還可以賺差價，這也是利用市場的缺乏效率來賺錢的方式；而且，對於利多強烈的個股，如果開盤前用漲停價敲進，通常都還買得到。

綜合以上三點，投資人最理想的選擇，就是買進出乎預期的利多股、將創新高的股票、即將漲停的股票，也就是買進基本面、技術面和盤面最強的股票。至少，買進的對象也要具備其中一兩項條件。但如果個股走勢強勁，卻沒有基本面做靠山，我們大概也不敢買太多。

很重要的一點是，我們要全程看盤，否則等盤後找到符合設定條件的目標，隔天可能買不到或買不下去了；而且，對於持股比率愈高的人，看盤可以讓我們貼著行情走，愈能增加我們的安全感和警覺性，這樣即使手上的飆股漲停打開了，也可以及時應對。

我依資金流向和技術分析決定大盤多空和個股進出時機，除了依大盤的多空決定持股比率，也依整體獲利的升降而增減持股的水位。多頭行情時，我把本金和融資額度用滿後，借由換股操作，讓實現的獲利可以做更大額度的融資。我還習慣在開盤前大量掛進看好的股票，在接近尾盤時減碼弱勢股，搶點差價，順利調整持股。

多頭末期操作建議
頭部確立後反彈 大幅減碼

對於不斷創新高的股票，我不預設立場，抱著「我要看看它們會漲到哪裡」的好奇心，除非能找到更會漲的目標，通常我不會賣掉上漲中的股票；或者直到它們露出疲態時，比如持續出大量，上升角度趨緩、留下長上影線、融資使用率太高等，或進一步跌破短線底部時，我會更積極地換股。我也知道多頭市場終有結束的一天，但不會急著想去抓住指數的頭部，我等頭部確立後的反彈波才大幅減碼。

常有人問我：「漲這麼多了，還能追嗎？」我回答：「遲到總比不到好，但在還沒進入情況前，不要買太多；而且，不能抱著一買就要賺的心態，這樣的人不適合做股票。」對剛進場的人，只要保留住來日的購買力，即使碰到大盤全面回檔，可以在回檔中決定是否先買進一些相對抗跌股，然後伺機買進率先突破前波高點的股票。萬一大盤在這裡作頭，賠的錢就當作是繳學費。

投機客的神聖使命，就是借由換股操作，替市場創造流動性，而市場也會給予回饋。尤其是資金不多的投資人，更可以靈活換股，創造驚人的報酬率。剛學習換股操作，我們難免會計較這樣做反而少賺了多少錢，等到越磨越利，隨著很多種股票的來來去去，我們也無從計算換股操作是不是賺得比較多，只知道資金正快速累積中。

在政府作多的今天，應該不至於像中國政府提高證交稅壓抑股市。面對如此波瀾壯闊的大行情，我們應該掌握這樣的機會來訓練身手，邊賺錢，邊學會換股操作，這樣即使有一天市場低迷，我們仍然抓得住某些股票的大行情。

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荷包大作戰 3撇步省健保費

【文／郭莉芳】

林太太最近很傷腦筋，因為民生物價通通喊漲，光靠先生一份薪水養家，實在有些吃力。她聽說連健保費都再漲價，忍不住搖搖頭，心想等老二明年上小學後，自己得趕緊重返職場，以降低經濟壓力。

事實上，健保相關的權益縮水已不是頭一遭，健保局的虧損黑洞年年擴大，只好努力開源或節流，以降低虧損。今年8月1日的健保費調漲，主要是因應7月1日的勞工基本薪資調整（最低月薪從15,840元調漲至17,280元）， 健保局搭上順風車，跟著調漲保費，約有1,230萬人受到影響，民眾自付保險費的調漲金額從15元至55元不等。（見下表）

1,230萬人荷包縮水！
——健保8/1調漲，各類人口月增保費

類別	調整事項	受影響人數	每月增加 健保費
第一類有固定雇主的受薪人員	基本工資調整為17,280元	215萬人	15元
第一類軍公教人員	軍公教全薪投保比率由87.04%調整為90.67%	145萬人	28元
第二類參加職業工會者	最低投保金額由19,200元調整為21,000元	249萬人	44～49元
第三類農漁業工作者	投保金額由19,200元調整為21,000元	309萬人	24～25元
第四類義務役、替代役男 第五類低收入戶	定額保險費由1,078元調整為1,317元	─	由政府吸收，民眾免負擔
第六類鄉鎮公所投保者	定額保險費由1,007元調整為1,099元	312萬人	55元

每個人繳交健保費的多寡，是依照所投保金額而定，參考的依據便是每月投保薪資。這一次的健保調漲行動，受影響最大的分別是上班族月投保薪資在17,280元以下者、軍公教人員、參加職業工會的人（如計程車司機、農漁業工作者）與第六類人口（如無固定職業工作者）。

漲幅雖不高
低受薪階級影響最大

這些族群除了軍公教人員外，多是經濟能力相對弱勢的族群，因此健保局的做法也讓人質疑，是否讓經濟能力偏低的民眾生活負擔更吃重。

那麼，民眾可因此拒繳健保費嗎？答案是：「不行！」因為健保屬於強制性社會保險，全民皆有繳納的義務，但有3個撇步可降低保費負擔：

〈撇步1〉
依附眷屬掛在夫妻薪資較低一方

對於雙薪家庭來說，夫妻均投保勞保與健保，既然健保費的參考依據是每月投保薪資，投保薪資愈高，換算的健保費就愈高，而加保的眷屬健保費也愈高。因此，眷屬應該是轉移至薪資較低的那一方加保，才能降低全家的健保總繳費用。

依附眷屬4人 應集中加保
——雙薪家庭，3代健保費試算

假設陳爸爸薪資6萬元、陳媽媽薪資4萬元，共同扶養陳爺爺、陳奶奶、陳小弟與陳小妹4人，該怎麼投保最划算呢？因為眷屬第4人起免費，因此全部掛在陳爸爸名下的總繳健保費最省（受限直系血親規定，陳爺爺、陳奶奶無法掛在陳媽媽名下）。但若陳爸爸不需要扶養陳爺爺與陳奶奶，則陳小弟與陳小妹掛在薪資較低的陳媽媽名下，健保費較省。

情況1：	陳爺爺、陳奶奶、陳小弟、陳小妹 均以眷屬身分掛在陳爸爸名下
總計：	3,320元
情況2：	陳爺爺、陳奶奶以眷屬身分掛在陳爸爸名下 陳小弟、陳小妹以眷屬身分掛在陳媽媽名下
總計：	4,131元

值得提醒的是，薪資高並不一定代表「投保薪資」高，例如業務、專櫃人員等工作，通常是底薪加上獎金，有可能薪資高，但底薪低，因此夫妻雙方可以先搞清楚或向人事單位問清楚自己的「每月投保薪資」，再決定子女與父母等眷屬要加掛在哪一方。

〈撇步2〉
眷屬第4 人起免健保費

如果你屬於上有高堂、下有子女要奉養的夾心族，就可以考慮將父母與子女的健保以眷屬身分全部掛在一個人的名下。

《輕鬆搞懂健保勞保汽機車強制保險》一書的作者黃文平表示，同一人的依附眷屬若超過3人，第4人起就免付健保費。但健保依附眷屬有直系血親的身分限制，公婆或岳父母無法加掛在女婿或是媳婦名下。

〈撇步3〉
出國半年以上可申請停繳健保費

如果出國念書或是就業，一年內的累計時間達半年以上，就可以申請暫時停繳健保費。但相對的，出國期間若因病或意外在國外就醫所衍生出來的費用，回國也不能向健保局申請醫療支出補助；停繳期間若在國內醫療院所就醫，也無法以健保身分就醫。

另外，以下整理幾個常見的健保迷思，釐清似是而非的觀念，或許還有機會幫自己省下一些健保費。

〈迷思1〉子女暑期打工健保費由雇主負擔？

在學的學生若無職業，應是依附有工作的父母，以眷屬身分投保；但若子女於暑假期間打工，有些父母認為雇主應該幫子女投保健保。事實上，打工須超過3個月，雇主才有幫工讀生投保健保的義務；如果只是短期工讀，父母還是要負擔子女的健保費。

〈迷思2〉無業父母加掛子女名下投保最划算？

父母以眷屬身分將健保加掛在子女名下，看起來理所當然，但對於本身是退休人員、子女月投保薪資超過50,600元，且子女名下眷屬人數低於4人以下者，就不是個聰明的做法了。

因為只要是退休人員，自己就可以用「第六類人口」身分向鄉鎮公所投保，每月固定繳健保費659元，若子女薪資超過50,600元，換算下來的每月健保費就會超過691元，比自行投保更不划算。

相對的，如果你子女薪資在50,600元以下，健保費就會比父母自行投保划算。

〈迷思3〉無業時免繳健保費？

除非是非自願性失業，例如被資遣或裁員，且領勞保失業給付期間，本人與附加眷屬即可免繳健保費，但以不超過6個月為限。但若是一般性失業或找不到工作期間，還是要以第六類人口身分繳納每月659元的健保費，直到找到工作為止。

〈迷思4〉失業子女能一直依附父母名下投保？

有些年輕人從學校畢業或是男性退役後，暫時找不到工作，短期間內還可以依附在父母名下投保健保，但只要無業期間超過1年以上，就得自己以第六類人口身分向鄉鎮公所投保。

〈迷思5〉海外就醫無法享受健保好處？

如果在海外就醫，結束就醫的那一天起算6個月內，可以向健保局申請健保給付。但民眾要備齊醫療收據正本，若住院則要索取就醫診斷證明書，回國才能申請。健保局則會依照情況核發，但不一定會全額補助。

【Smart智富月刊9月號 第109期】

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《節省保費100招》善用保額增加權保險加量不加價

保額增加選擇權的「時機」，可分為四類：一是結婚，二是生子，三是喪偶，四是投保滿五年或十年的整數年度。

■記者 蔡靜紋
 
 
隨著民生物資飆漲，民眾購買保險，若想節省一點保費，可別忘了善用保險公司提供保戶的「保額增加權」。
      
民眾若投保一張保單幾年後，突然覺得保障額度不夠，有沒有可能在同一張保單上增加保額？答案是「有」，方法是向保險公司詢問使用「保額增加權」的權利。

所謂的「保額增加權」，是指保戶購買保險之後，在不需要其他健康證明的情況下，就可以用原來向保險公司投保的年齡計算增加保額部分的保險費。一般而言，保險商品中以壽險或儲蓄險較可能會有這個功能，而保險公司提供保戶保額增加選擇權的「時機」，可分為四類：一是結婚，二是生子，三是喪偶，四是投保滿五年或十年的整數年度。

因應人生各階段的需求不同，使用「保額增加權」有兩個主要優點，首先是可以節省保費，在物價高漲、薪水不漲的環境下，保戶可以當初投保時的預定利率及投保年齡增加保障額度，在現行預定利率處於低檔時，過去買的保單預定利率愈高，可以節省的保費愈多。其次，可提高保障需求，因身體狀況無法購買新保單取得較高保障、或責任加重需要更多保障時，透過使用增加權，保戶依然可以由原來的保單中提高壽險保障，提高經濟保障。

不過，各家保險公司對於「保額增加權」的規定並不同，有些只要保單有效便可向保險公司申請，有些則規定要投保超過二到五年不等。值得注意的是，有些公司規定連續三次不行使即喪失這項權利，若不想讓自己的權利睡著了，可得向投保的業務員或保險公司客服人員問清楚。

當保戶決定要使用保額增加後，壽險公司會就「增額」的部分，要求保戶補繳保單價值準備金。或許有人會問：「為何要補繳？」，原因在於壽險公司為提供保戶保障，必須依照法規提撥準備金，因此保戶要求增額，也得再增提準備金。

此外，使用「保額增加權」也有一些限制，例如保額可增加的額度，每次最高為投保金額的20%或25%、申請次數不得超過三次、或增加的保額不得超過最高承保年齡等。

【2007/07/31  星期二  經濟日報/B4版/保險人生】

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創甲比較

以25歲男性來說 30萬的保額 只要費用12960
終身公司只收取你12960(當然還有每個月管理費100)
之後每年三十萬限額內投資基金免手續費 轉換提領也四次免手續費且也免稅
這樣的一個終身的投資平台只賣到9/28 因為9/29.30禮拜六日 接下來十一新制實施
我相信會算的人 都算的出來比銀行划算太多太多了
哪個銀行理專敢說他們的基金手續費比創甲便宜?
這樣的一個好商品 倒數不到半個月了 希望有緣人都可以買到一個終身投資平台
                                                                               
假設一年投資240000，而且我都買國外基金（股7債3配置），股票基金手續費3%
；債券基金1.5%，打五折，所以
股票基金手續費是240000*0.03*0.5*0.7 = 2520/年
債券基金手續費是240000*0.015*0.5*0.3 = 540/年
但是每個月管理費100*12 = 1200/年
所以每年可以省2520 + 540 - 1200 = 1860
如果每年投資120000，則可以省1530 - 1200 = 330
如果每年投資60000，則可以省765 - 1200 = -435
                                                                               
但是請大家注意喔，我們講一般情形，如果你是透過銀行的話，每年要收本金0.2%
信託保管費，還有0.5%轉換費用 + 轉換手續費500等額外費用。
不過如果以高投資金額的話，看起來還不錯耶。
                                                                               
而且壽險保障很低，一年繳240000，我猜第三年後連危險保費都不用繳了，
不過，最後投資型保單還有一個共同缺點就是，可以選擇的基金比較少。
                                                                               
最後，我稍微結論：
基本上我的觀念是，以投資為出發點還是以買基金為主，但是假設以每年
240000投入的話，看起來這張保單其實不錯呀。

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26日前申請自用住宅 稅金省4倍

更新日期: 2007/09/15 04:39 記者:　王莫昀／台北報導

地價稅即將於11月1日開徵，房仲業者提醒，今年剛買房子自住的民眾，或是過去不曾申請的屋主，只要符合優惠地價稅條件，務必要在今年9月26日以前向稅捐機關提出申請，如此一來便可省下4倍的稅金。

此外，地價稅以公告地價作為計算依據，而公告地價是每三年調整一次，今年正好遇到調整的年度；依內政部統計，全國公告地價平均調升10％，亦即平均地價稅額也較三年前增加了一成。

信義房屋契約部林明堂協理表示，許多人因為忙於工作或是對稅法不熟悉，沒有提出適用地價稅優惠稅率申請。根據土地稅法規定，適用特別稅率用地的土地所有權人，應在每年地價稅開徵40日前提出申請，由於地價稅於11月1日開徵，換算時間，只要在9月22日前提出申請，即可享有優惠地價稅。

信義房屋企研室主任蘇啟榮強調，由於地價稅一般用地基本稅率為千分之十，且採累進稅率，最高達千分之五十五，而自用住宅用地稅率為千分之二，其間稅額差距甚多。因此，如果申請自用住宅的優惠稅率，將可省下4倍的稅金。

適用自用住宅優惠稅率的條件包括，房屋沒有出租或營業，都市土地面積未超過90坪，非都市土地未超過210坪，且以建築物所屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。

北區房屋研究員江怡慧說明，自用住宅用地規定並不以一戶為限，例如，所有權人在都會區有三戶房屋，土地面積合計不超過90坪，房屋均由直系親屬設戶籍，則三戶均可以適用優惠稅率，稅額馬上可以明顯降低。

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小額投資人的三個必勝機會

住展 (2007-07-05)

文章提供／住展雜誌

矗立在中國上海黃浦江畔，每坪開價超過新台幣一六○萬元的頂級豪宅「湯臣一品」，在上月傳出因『涉嫌虛偽交易、自我炒作』遭上海市房土地資源管理局進行專案調查，對於香港上市公司湯臣集團的股價造成嚴重衝擊，這個事件對台灣的豪宅投資人會有什麼參考價值呢？

許多台灣的投資人常常會問一個問題：到底目前房地產市場景氣為何？為什麼許多中南部的房屋看起來銷售難度愈來愈高，可是台北市的豪宅市場似乎不受影響，其價格反而還不斷攀高？

這是一個非常好的問題，也是投資人的重要知識，是不可以不瞭解的，以下即以三個角度提供參考：

必勝機會一》投資前要確定投資對象是商品還是必需品。

在傳統『住者有其屋』的教條式教育下，幾乎每一個台灣人都將『房屋』，尤其是『住宅』，認為是『必需品』，因為是必需品，所以常常將其價格和家庭薪資所得作比較。

根據最新資料，台灣地區去年的房價所得比是九．四三倍，所以許多有心人拿此一資料大作文章，在媒體上『創造』出台灣人要多年不吃不喝才可以買到住宅的新聞，但事實真是如此嗎？

台灣自有住宅比率超過百分之八十六，幾乎是全世界最高的，目前台灣人有多少家庭沒有自有房屋？很少！二年內台灣住宅餘屋量會有多少？極可能又會超過一百萬戶，

這些事實資料要如何解釋？

真正的情況是，在落後地區（如開發中國家），如果房屋數量是不足的（供不應求），房屋就會變成相對稀有的財貨，所以易遭財團壟斷與炒作，價格就會有不正常的抬高，造成大多數人買不起房屋（超過家庭所得）的現象，此時政府才應該介入，一方面要多蓋住宅提高供給（如台灣以前大量興建國民住宅）；另一方面要打擊投機（如大陸要宏觀調控，打擊湯臣一品）。

相反地，如果在進步地區（如已開發國家），由於房屋的數量是足夠的，甚至是有多的（供過於求），此時，政府就不應該介入（如前幾年政府已停建國宅，緩辦眷村改建）。

將房屋視為商品

同時，更不宜干預市場，要讓市場透過健全的供需機制達到自然的均衡；讓好的產品反映在其價格上，如此市場上才會不斷地出現更佳、更好的商品，人民與企業的創造力才可以得以無窮的發揮；相對地，讓不好的產品，也反映在其供需機制上，可能再便宜也賣不出去，自然會被市場所淘汰。

這就是台灣目前房地產市場的現況，好的產品（例如好地區的豪宅），可能一坪超過一百萬元，還是十分搶手，但不好的產品（例如不好地區的販厝），可能蚊子養十年也無人問津，這就是房屋已從『必需品』昇華成了『商品』的現象，這是世界各國都希望追求而不一定能達到的商品市場經濟環境，台灣已經幸運地達到了，可是許多官員與學者卻還受到傳統教條式觀念的束縛，硬將房屋視為『必需品』而非『商品』，動輒要加以管制與打擊，這是極為可惜的事。

由市場決定名牌

近一、二年，外資拚命的以大量金額購買台灣的飯店、醫院、辦公大樓、住宅大樓、商場、遊樂場…等，是什麼原因？他們稱這些不動產叫做『商用不動產』。

換句話說，他們是將這些不動產視為『商品』，商品的價格是由市場供需所決定，而不是成本，或是購買者的能力。

賓士汽車、LV皮包、勞力士手錶，甚至醫院、辦公大樓的售價，為什麼沒有人拿其價格和每戶所得來比較呢？

因為它們是『商品』，商品的價格由市場決定，企業因此才願意充分創造具有附加價值的好商品。

世界上那一個國家能擁有最多有能力創造最大商品價值的企業，那個國家就是世界上最有競爭力的國家，也會是最富有的國家。

如果台灣一方面希望要有國際競爭力，想要人民富裕，一方面卻又將不動產還視為『必需品』加以打擊與管制，而不是『商品』去賺取國際化之利益，就是極不智的行為！大家試想，如果台灣的房地產價格都超過了每坪二百萬元，而且外資還爭相搶購，台灣國民的生活水準會提高還是降低呢？

台灣經過近五十年的努力，房地產已經達到了『供過於求』的環境，此時正是最佳的『商品化』時機，聰明的投資人一定要善於把握這種環境，必能投資獲利。

《必勝機會二》投資前要確定投資對象是否是主題建築。

有些投資人可能會問，如果是『供過於求』的市場，投資怎麼可能獲利呢？

這個問題也很好，可由二方面觀察：一般人投資獲利有二種機會，一種是投資對象是稀有的。 例如，名畫、鑽石、古董、土地，投資這些稀有標的可以賺錢！

台灣過去幾十年間的土地處於供不應求的情況，因此有許多投資人賺到錢，但是這種機會通常都不長久！

以土地而言，現在山坡地逐漸不能開發、工業土地荒廢、農地亦不斷開放，未來台灣的土地勢必會供過於求，如果還存著『有土斯有財』的觀念，必然會經不起時間的考驗。

另一種可以長期賺錢的方式，是在供過於求的市場環境下，尋找或是創造『相對稀少』的產品。

產品定位要精準

以房地產市場而言，必然會受到景氣循環的影響，通常外行的土地開發商，只會供應『 與眾不同的與眾相同』產品，他們會花許多時間在外觀、建材、設備…等的包裝上，看起來每幢房屋都不相同，但由於缺少對使用者需求的真正掌握，所以都無法逃脫還是個房屋（與眾相同）的下場，所以也就還必需面對和別人價格競爭的結果。

例如上海黃浦江邊的「湯臣一品」，最好的地點、最好的建材、最好的設備、最好的造勢行銷手法，但創造不了價格，仍然無法售出（三年只售出一戶）。

又如台北一○一大樓，世界最高的建築、最高的造價、最多的宣傳，但因定位錯誤，每一坪辦公室的租金，還比不上四周的低矮辦公室，而且還租得很辛苦。

為什麼呢？因為這些開發者未能掌握到市場定位的精髓，要創造內涵上的『與眾不同』，而不是外觀上的『與眾不同』，如果僅是外觀上的與眾不同，還是避免不了要和別人價格競爭。

主題建築有市場（藍海策略)

北歐國家的商品，如Nokia手機、IKEA傢俱、Philip刮鬍刀、外觀上和競爭者似乎並無大的不同，但在滿足客戶需求上，它們創造了不同，在『靈魂』上創造了不同，形式的相不相同已不重要。

日本的建築也是如此，外觀差異都不太大，可是裡面的設計卻大不相同，所以其房屋價格比台灣亦高出甚多，因此，所謂的『與眾相同的與眾不同』是在供過於求市場中的必勝武器。

而落在建築物上，就是『主題建築』！任何一幢建築，你想賣什麼？一幢住宅如果只賣『居住』，就避免不了價格競爭；一個店面如果只賣『商品』，也會失敗；一幢辦公大樓如果只賣『辦公室』，也會失敗；一間醫院如果只賣『治病』，也會失敗，那麼要賣什麼呢？

美國的迪斯奈（Disneyland）樂園，建築物與遊樂設施都很好看，但它賣什麼？它賣『快樂』！所以不受景氣影響，其票價、商品權利金亦不受市場競爭影響。

台北的薇閣精品旅館（Love motel）外觀建築物平平，房屋也矮，但為什麼生意能夠歷久不衰，它賣什麼？它賣『隱私』！

買名牌也可保值

同樣的豪宅，有人一下賣光，價格又好，可是也有的豪宅賣了七、八年，價格也賣不高，為什麼呢？

外行人看來一頭霧水，原因其實非常簡單，『尊貴』與『炫耀』，已不是豪宅『與眾不同』的項目，它還要賣些什麼？有的豪宅賣『絕對隱私』，有得賣『絕對安心』，有得賣『絕對安全』！只要讓消費者接受這些『軟體』（與眾不同），價格就不是問題。 許多投資人分不清楚這些差異，以為台北的豪宅一定可以投資，一定會有增值性，但是被套牢的卻大有人在。

相對地，有的豪宅成屋之後還漲了三、四成的亦大有人在，這種主題（靈魂）清楚的建築物才是可以投資的標的。

所謂『外行看熱鬧、內行看門道』，投資人如果不懂得看『門道』就要去相信品牌，過去那一家公司蓋出的產品增值性高？例如LV皮包和別種品牌的皮包到底有什麼差異呢？LV賣的是『身份』，而不是『皮』或是『包』，如果塑造成功，它就可以不受價格競爭。

所以為什麼世界上許多投資人如果無法判斷就乾脆買品牌，因為有品牌的商品，通常代表其塑造主題建築的能力已被肯定。

《必勝機會三》投資時即應選擇已可確定獲利的標的。

隨著房地產廣告的密集轟炸，常有投資人問我，將台北市內二、三十坪的舊房屋出售，而到郊區去買四、五十坪的居住品質良好的房屋，不但居住空間變大，而且手邊還可有些餘錢，是不是最好的投資策略？

提出這種問題的人就是對投資觀念極不清楚的人，這種投資策略必定失敗，為什麼呢？原因有三：

一、關於『賣掉台北市二、三十坪的房屋』：投資人必須瞭解，投資就是為了獲利，而獲利就是必須購買增值潛力最高地區的房屋。如果這個觀念清楚了，那麼台北市內與外縣市的房屋相比，那一種會比較有增值的潛力呢？將增值潛力高地點的房屋去換增值潛力低地點的房屋，符合投資原理嗎？

在投資購買任何一間房屋時都要判斷有沒有接手的人？以及接手的人多不多？

 

二、關於『購買外縣市五十坪的房屋』：投資人必須瞭解，投資的獲利機會是必須要有人接手。因此，在投資購買任何一間房屋時都要判斷有沒有接手的人？以及接手的人多不多？

三、關於『購買居住品質好的房屋』：每一個人都希望選擇一個居住品質良好或是離工作地點近的房屋，這是人性，無可討論。

可是問題的重點是為什麼要用『買的』呢？人們喜歡去渡假村、去溫泉旅館、去遊樂園玩，甚至喜歡去看電影，但為什麼很少人去買渡假村、買溫泉旅館、買遊樂園或是買電影院呢？

喜歡只要能夠『使用』即可，為何要『擁有』呢？如果喜歡居住在外縣市，除非租不到房屋，為什麼要用買的呢？一個地區的房價如果不高，租金必然也不會高，只要以低的租金即可租到居住品質良好或是和工作地點近的房屋，才是符合投資原理的作法。

根據以上三點分析，這個問題的最佳方案，應該是將台北市內二、三十坪的房屋出租（租金必然較高），然後到外縣市租一幢四、五十坪的好品質住宅（租金必然便宜），如此一來不但手邊每月會有租金剩餘，還可以安心等待（台北市）房屋增值，這才是符合投資原理的行為。 可惜的是大多數的投資人並不真正瞭解房地產投資的知識，總喜歡跟著感覺走，導致常被套牢。

大家不妨回想當初三芝北海岸邊許多包裝成『第二住宅』的景觀良好個案，曾經賣到二十多萬元一坪，但在不景氣時，連五萬元一坪都賣不出去的慘痛經驗，不能不警惕！

投資金額分大小

對房地產投資而言，以投資金額大約分為兩類：一類是大金額投資，一類是小金額投資。

大金額投資，例如興建一個樂園、一間旅館、一個出租住宅社區，這類的投資，其投資金額大，回收時間長，但投資報酬大，只要不是投資在地區極差的地點，基本上，風險都不高。 這類需要長時間的投資方式，並不適合小額資金的投資人。通常是以財團或專業的開發公司較屬此類。

另一類是小金額的投資，最常見的是投資人買賣一、二間店面，或是幾戶公寓，或是一、二間辦公室，希望能夠買到後，透過增值，而賺些投資利益。

作個理性投資人

這種行為不但投資獲利都不會太高，相對地，其風險性卻極高，因為不論是其交通環境、管理品質、市場景氣、租客水準等情況如果變化，都會造成投資風險的增加。

對於這種投資風險高的標的，一定要在投資時即已可確定獲利時才可下手，否則就不是一個理性的投資人。

因此，正確的投資方式應該是，大金額的房地產投資者，以充沛的資金，進行主題性建築的開發，因其資本較多，故可以在低風險下追逐最高的投資報酬率。

而小金額的房地產投資人，就應該去參與其分享計畫（如果有的話），或是購買該公司股票，或是購買個案的基金（如Reits），如此方可以較低的風險與成本，獲得較高的報酬率，而台灣有獲利能力的主題建築才會有機會不斷的出現與升級，而兩種投資人也才可以都穩定獲利。

房地產投資是一個報酬率高與風險性低的最佳投資標的，而且台灣又是經過四、五十年的耕耘，各種房地產商品都已經達到供過於求的情況，對投資環境而言，是一個千載難逢的獲利機會。

應加強投資知識

目前，投資人所欠缺的就是對於房地產投資知識的增強，因為大多數的、傳統的、市場的與媒體所報導的，多是已經過時或是不正確的投資觀念，投資人如果自己無法深入瞭解，必然無法避免投資失敗的結果。

而如果沒有時間瞭解，就必須選擇好的品牌，參與其投資計畫，否則辛苦賺來的錢，可能就在『保值』的傳統觀念下，導致投資失敗，就非常可惜了。

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不迷戀經驗的必勝投資法

住展 (2007-08-13)

文章提供/住展雜誌

所謂「謀時不如乘勢」，在許多人還在討論市場景氣還能持續多久？或是現在房屋價格是否已到頂點？此時，要如何確保投資必勝？答案是應該將注意力放在對市場趨勢的掌握，而非投資時點的選擇。

對房地產市場環境而言，過去三十年最主要的變化有二種：一、房屋市場由「供不應求」，變成了「供過於求」，不論何種型態的房屋（甚至土地），都是如此。
二、融資環境由「國家銀行」變成了「財團銀行」，不論是本國銀行或是外國銀行，多已逐漸成為私有化與財團化了。在這兩大環境變化下，一向以高財務槓桿賺取投資利潤的房地產投資者要如何因應？
如果仍堅持著過去的成功獲利模式，是否仍然有效？會不會給自己帶來投資風險？ 以下四個對趨勢變化的說明，希望能對投資者有所幫助！

【趨勢一】：要靠投資單戶房屋獲利機會愈來愈小

在供不應求的房屋市場中，如果投資人仍想靠著買入房屋，經過一段時間漲價後再售出的賺錢方式，其成功機會已經逐漸減少。
因為不論對任何商品而言，當其供給量已經大於需求量時，勢必會面臨二種情況：一是價格不易大幅攀昇；二是銷售成本（包括時間）會大幅增加，在這兩種情況的影響下，想靠買入－賣出以賺取投資利益的機會自然愈來愈小。

二種不利的因素

就和全世界大部分商品都已經有供過於求的情況相彷彿，台灣的房地產也已經面臨到此一情況。
更嚴重的是，台灣的房地產市場還有另外二種一直存在的特有不利因素：一個是交易成本極高（房地產買賣要支付土地增值稅、房屋稅、個人營利所得稅、印花稅…）。 這些高額的交易成本，在房價狂飆之時不覺得，但當微利時代來臨時，就成為極高的負擔了。 另一個不利因素就是受到「破屋理論」的影響，在台灣每一幢建築物的水準是由該大樓中最差的（而不是最佳的）一戶房屋所決定。
因此，除非例外，每一幢建築物在交屋後，品質水準都會隨著時間而逐漸降低，只有降低速度的快慢差異而已。
此種種不利因素遂導致投資人面臨一方面市場大勢續漲已經困難。
同時，另一方面社區品質又逐漸下跌，投資這樣的房屋要如何能夠賺到利潤呢？

預售屋房價較高

許多國內外的投資者常常納悶，為什麼台北市同一地區內的預售屋價格會比中古屋高出四、五成以上？其主要原因亦在此，一方面是「破屋理論」，—成屋價值愈來愈低；另一方面則是，「劣幣驅逐良幣」，有能力的人通常都是第一個搬出社區的人，因為他們最有能力購買新屋或預售屋。
因此，就造成購買預售屋的人是最有能力的購屋者，預售屋的價格因此才會不斷上漲；同時，這些能力最強的購屋者又是劣幣驅逐良幣的主要受害者，導致他們追求一個更高品質社區的願望是最為強烈的（因為他們對現在所住社區愈來愈不滿意）；因為他們是最有能力的購屋者，所以當預售屋勾劃出一個美麗的未來，再加上高品質的建材與設備時，自然容易打動他們的心。
同時，由於預售屋的數量是相對稀少的，所以產生了一種供不應求的情況，其價格自然容易相對攀高。

中古屋供過於求

相對地，中古屋不但品質上受到「破屋理論」，成屋價值愈來愈低的影響；再加上市場供給大於需求的情況愈來愈嚴重，其價格自然欲振乏力。兩者價格的差異自然也就愈來愈大。
綜合言之，一方面，「預售屋」供不應求；另一方面，「中古屋」供過於求，兩種房屋不但是兩種市場，連購屋者都是不同的人，其價格自然是分別決定。
許多外行人分析房地產時，常常無法真正瞭解其原因，還常常以為某一地區的預售屋價格如果高出中古屋三成以上，代表中古屋必然會漲，於是乎鼓勵投資者購買當地的中古屋，結果常導致許多投資者的套牢。
「貴有貴的道理，便宜有便宜的原因。」如果無法真正瞭解預售屋與中古屋價格差異的原因，盲目類比，風險自然高。

隨便投資風險高

就如同股票市場亦是如此，在某些「類股」中，有些公司股價高於其他公司甚多，根據比價效應，去買低價的公司，應該可以獲利更高；但實際情況常常是買高價的還可獲利，買低價的反常遭套牢。
這和預售屋與中古屋價差的道理是相同的，不會分辨市場的差異，就不應隨便投資，否則投資風險自然會愈來愈高。

【趨勢二】：要靠短時間投資房屋獲利的機會愈來愈小

投資房市要先了解當地租金水準，來確保未來報酬率。

 

許多房地產的投資人常有一個夢想，如果能在短時間裡，透過買賣賺取差價，即使價差有限，報酬率也會很高。同時，如果能再有財務槓桿的幫助（如透過高比例的銀行貸款），其投資報酬率自然更加可觀。
但在一個供過於求的環境中，這種投資想法，其風險正逐漸增加，以購買中古屋（成屋）為例，因為一方面價格不易有大的增幅，另一方面銀行不但已經逐步緊縮銀根，同時還在不斷地調高利率，這些都已經對於長期持有的投資者不利。
但更可怕的是，能夠讓投資者「氣長」的主要工具—租金收入，卻已經因供過於求的環境變化，而逐漸產生問題。
許多人在觀察亞洲的不動產時，常提出為什麼整個亞洲地區的房地產價格都大幅增加，卻只有台灣的不大漲呢？其主要原因其實在於「租金」水準。
台灣的人口逐漸減少，商業活動趨緩，房屋的供給量卻不斷增加，這種情況對於租金的影響最大，許多房地產的空置率逐漸增加，租金自然不易提高。
以內湖工業區為例，房價已炒到每坪四十萬元以上，其租金價格卻跌破每坪一千元，平均投資報酬率在百分之三以下，所以原先看好的外資自然紛紛反手求售，其房屋價格如何維持？
以觀光飯店而言，國外五星級旅館的房租定價，每日超過二、三萬元台幣者幾為平常；可是國內的同級旅館，在假日房租七、八千元還要促銷；兩相比較，價格如何攀高？

高租金保值房屋

房地產投資除了「時間」之外，沒有風險！而租金收入是克服時間風險的唯一法寶，但台灣的房地產市場大環境已處於一種供過於求的情況。在這種情況下，如果希望在短時間內只靠買賣獲利的機會已愈來愈小。如果還希望透過高額的銀行貸款，以追求更大投資報酬率（如私募基金的作法），則不啻自殺。
因為，過去三十年來，台灣房地產投資環境的二個最大的變化，一是房地產市場已由「供不應求」變化成「供過於求」；另一個則是融資環境已由「國家銀行」變化成「財團銀行」。
當銀行變成財團銀行時，它會以企業利益的角度來決定貸款對象、條件與緊縮與否，當它為了保障自身利益時，任何緊縮行為都變成合理（如日前某家銀行逕行調高小坪數套房貸款利率為五％）。投資者已成魚肉，在目前銀行緊縮銀根的動作已愈趨明顯的情況下，如果還想倚賴高財務槓桿以賺取高報酬率，風險自然更大。

【趨勢三】：要靠小金額投資獲利機會愈來愈小

當一個社會中的房屋已處於供過於求的環境時，就代表了小金額的投資者要從買賣房地產中賺取投資利益的風險已大幅提高，要用以往買低賣高獲利模式的成功機會就會減少，其原因如下：

一、差異化的成本較高：由於市場供過於求，因此並不是每一幢建築都可以輕易的出售或出租，即使勉強售出或租出，其價錢也都不會太好，因此不但不易獲利，反易套牢。
如果希望能賣出或租出好價錢，就必須創造「與眾不同」（差異化），而與眾不同，就必須投資較大的金額才有可能，小金額的投資是不容易在房地產市場中成功塑造差異化的。

二、等待時間的不確定性：由於市場供過於求，因此，在市場上希望售出或租出房地產的時間必然會拉長，投資人如果希望買入後馬上售出即可獲利的可能性將逐漸減少。
因此，必須有足夠的財力去對抗時間風險。而在供過於求的市場環境裡，通常這種等待時機所花費的時間成本（ripen cost），將會愈來愈大，且愈來愈不可捉摸。
因此，小金額的投資是不容易支撐這種不能確定投資回收時間的不確定性風險。

三、經營成本的增加：由於市場供過於求，必然會造成買方市場，買方在議價時可以有較大的優勢，如果要破除這種優勢，就必須先將商品經營成功，成為一個與眾不同的「收益型不動產」（income property），即目前流行的所謂「商用不動產」（應該是商業不動產），可是因為市場是供過於求，所以如果想經營成功也必須面對許多競爭。
因此，必須擁有較大的投資金額，才能組成優秀的經營團隊，也才能成功創造經營的差異化，而這些都必須倚賴較大的投資金額。
在供過於求的市場環境裡，小金額的投資者已沒有機會！就像大陸市場，全世界每個企業都知道其市場潛力極大，但能夠進入並能勝出者，一定是糧草充足的「一軍」團隊。以往台灣的中小企業，以游擊戰術想打出一片天的機會已微乎其微（所以目前紛紛敗回台灣）。

換句話說，當一個市場已趨成熟後，就是真刀真槍正規軍作戰的戰場，沒有足夠的糧草與團隊（兵強馬壯），必然會被淘汰。所以在可預見的未來，必然還會有愈來愈多的台商會鎩羽而歸，此非作戰不力，乃環境變化下之必然。
不但大陸如此，台灣的房地產市場也是如此（逐漸趨於成熟），個體戶與小金額投資人的生存空間已被壓縮，必須快速向大軍團靠攏才有機會。

【趨勢四】：要向大軍團靠攏才有獲利機會

小額投資人如無法瞭解環境的變化，將提升投資風險。

 

在供過於求的環境裡，大軍團為什麼可以創造出大利益呢？大約可有以下三點原因：

一、大軍團要創造差異化比較容易。因為大多數的差異化都是由錢堆出來的，例如美國賭城（Las Vegas）、中東的杜拜、澳門的賭場，甚至日本的新幹線與台灣的高鐵甚至台北一○一大樓，無一不是用錢堆出來的，缺乏糧草是不容易創造差異化的，而沒有差異化就幾乎沒有競爭機會。當然就不易賺得投資利益。

二、大軍團要建立品牌比較容易。在供過於求的環境中，品牌的價值將會愈來愈重要。 以往的一案公司，和還能有賺錢機會的投資個體戶，在市場上將愈來愈不被消費者認同，當然會遭到淘汰。
而大軍團不但可以有較多的廣告、較長期的售後服務、與較多相關利益的機會（例如股票掛牌、股價上升），這些都會讓消費者安心，並取得支持。在競爭日益白熱化的環境中，沒有品牌的企業，將愈來愈難有競爭力，自然不易獲利。

加入軍團享獲利

三、大軍團要建立團隊比較容易。大軍團的企業，由於糧草充足，自然可以提供較佳的福利環境、升遷機會、教育課程，甚至好的薪資水準。所謂「倉廩足知禮儀，衣食足知榮辱。」在一個良好工作環境下，才能吸引到好的人才，人才也才會珍惜環境，戮力發展，其競爭力自然較強。
因為大軍團有如此強的競爭優勢，因此，小金額的投資人當然應該向其靠攏，才會有獲利機會。這些靠攏的方式甚多，例如參與成為股東（如：買其股票，買其基金或Reits）、參與個案（如：插花合夥，或參與其分享專案、或合建分售）、委託經營（如：參與其包租、包管甚至包售的計畫），這些行為都是可以向大軍團隊靠攏，共創利潤的方式。
在供過於求的市場環境裡，單打獨鬥的時代已經逐漸過去，未來是大軍團與大軍團作戰的時代，就像古代春秋戰國時代，各個小國必須向大國靠攏才有生存空間，所謂春秋五霸、戰國七雄，都是大軍團的代表。

存僥倖將被淘汰

回到今日，不論在中國大陸或台灣，都已經到了大軍團作戰的時代，各個企業都在透過不斷的併購、合併，與聯盟等型態，擴大企業規模，增加市場占有率，以增加利潤機會，並降低投資風險。
如果小金額投資人還無法瞭解環境的變化，仍存僥倖之心，迷戀於過去的成功經驗，終將被時間所淘汰，嚐到投資失敗或慘被套牢的苦果。祝大家投資順利！
（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）

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看屋策略四—有些『名詞』，你一定要知道

尖端出版 (2007-03-20)

文章摘録自張伯彥《買到夢想家》

地坪與建坪

地坪是指土地的坪數，通常就是地面涵蓋的面積；建坪是指建築物建構起來的面積。簡單的說，某塊土地面積50坪，地坪就是50坪，而該地有棟四層樓的建築物，每層樓面積都是30坪，則建坪為30x4 =120坪。

土地權狀、建築執照與使用執照

一棟建築物從準備蓋到可以進住，至少需要拿到一張土地權狀以及兩張執照，一張是建築執照，一張為使用執照。

「土地權狀」為土地所有人之證明文件。

「建築執照」為政府批准建商或建築師可延請營造商進行建築物實體的起造。

「使用執照」為建築物主體建構完成，完成水、電、瓦斯，以及消防相關設施，經過政府單位查驗核可之後，批准使用該建築物。

建蔽率與容積率

常常可以聽到某某建案建蔽率多少，到底建蔽率是什麼呢？

其實，建蔽率指的是建物相對於地面的投影面積比。舉例說明，若一塊土地的面積為20公尺×9公尺，而建築物投影面積為15公尺×6公尺，則該建物之建蔽率為50%。

容積率是指可允許之建物總建坪數相對於土地面積之比例。

建蔽率與容積率都是縣市政府都市計劃相關單位規範的，對於想要自己買地蓋房子的人可以注意這些規定。

實坪與虛坪

有99%的狀況，你聽到的坪數數字都是虛坪，即包含了非室內可使用的面積。可能的情形有下列幾種，讀者可以特別注意：

雨遮

其投影面積常計算在附屬建物內，在權狀上也有登記，這些坪數照價出售。

公設

一般分為小公與大公，小公通常為該棟建築物的梯間，大公則指中庭、地下室等空間。這些都會以公設比例的方式估算在權狀中，也是照價出售。

樓高、淨高、樑、樑下淨高

買房子的時候，除了注意坪數面積之外，也要注意高度，這樣生活的空間才夠大。

樓高是指樓地板中心線之間的距離，法律規定一樓樓高上限為4.2公尺，其他樓層樓高則為3.6公尺。

因為樓地板的厚度約20公分左右，若地板需施作大理石或者拋光石英磚時，要再扣8~10公分，於是3.6公尺樓高的住家，屋裡最後的淨高將只剩下3.3公尺左右；3.2公尺的樓高，最後淨高也只剩下2.9公尺。

由於樓地板需要樑支撐，所以，樑下淨高一定會更小。

樑的深度一般稱為樑深，大小為45~50公分，突出天花板的距離為30公分左右，主要的樑會更粗，約在65~70公分左右，突出天花板的距離為50公分左右，若以3.2公尺樓高來看，家裡淨高最低處會只剩下2.4公尺左右（=2.9淨高–0.5突出距離)。

夾層

很多人買房子都想買挑高、可以作夾層的夾層屋，不過樓高是個很大的現實問題。法律規定挑空最高之樓高限制為6公尺，且挑空的面積不得超過總建坪的10%。

市面上很多標榜著樓高4.2公尺的夾層屋設計，到底4.2公尺挑高有多高？其實你可以算一下，4.2公尺樓高，減去樓板厚度20公分、樓地板10公分、夾層地板厚度20公分，只剩下3.7公尺。我們將之直接除以二，得到1.85公尺，換句話說，一樓1.85公尺淨高，二樓也是1.85公尺淨高，這樣的生活高度其實有點低矮。

讀者在看房子的時候，需要更注意這些小細節，以免被銷售人員連哄帶拐的買下房子，將來後悔莫及。

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[購屋計畫]購屋流程與計畫

台灣房屋情報 (2007-03-23)
沈居正

 

對很多人而言，購屋是一生當中重要與少數的決策，由於金額龐大，購屋者務必事前謹慎小心，做好房屋情報功課，以免讓成家的美夢變成惡夢。台灣房屋情報特別彙整購屋流程的相關注意事項，提供網友擬定購屋計畫的參考，我們由衷地建議網友，務必要理性購屋，千萬不要衝動購屋。

 

■購屋流程︰

從準備購屋的開始，務必先擬定計畫︰

1.財務計畫：

A.參考台灣房屋情報www.houseNEWS.com.tw首頁房貸試算表。

B.最起碼應有10%自備款，另外也應準備購屋雜項開支約10-15%作為添購家具、裝潢與雜項開支之用。

C.每月攤還本息的能力（注意寬限期）估算自己的購屋總價。

D.從總價的範圍，可從台灣房屋情報的「成屋」或是「預售」搜尋，列舉出多項可能選擇的建案。

E.精算家庭收入與家庭開銷，做好家庭收支帳本與財務計畫。

F.謹慎評估，將壽險、意外險、火險與地震險等保險納入財務計畫。

2.搜尋物件：

A.從地圖上，模擬家中成員的上班通勤動線，居家環境與上班地點最好在45分鐘的通勤距離。切記，除了居住成本之外，交通成本也是生活當中的主要支出之一。

B.鎖定區域之後，可透過台灣房屋情報首頁的「區域搜尋」、「新案情報」與「建商情報」等多種方式仔細搜尋。

C.可透過本網創新的「對照」功能，在選定的三個建案中進行比較。

D.找出適合自己區位、總價、格局的多種物件與替代方案。

E.安排時間與路線，前往現場看屋。

3.現場看屋：

A.務必親臨現場看屋，多看總是沒錯。
B.注意認知差距，通常樣品屋與未來實際交屋的景象未必完全相符。
C.多到工地附近走走，實際體驗當地環境。

4.協商價格：

A.從該建案當中選定符合自己需求的幾個產品。

B.從公開的牌價進行初步議價協商。部份建案採取不二價，但仍可商談優惠配套措施。

C.確認產品與價格之後，可繳納小訂（金額不宜太多）預約自己喜歡的物件，注意在訂金協議書當中，加註取消訂金的條款。

D.繳交小訂，應取得合約進行定型化契約的審閱。

E.如仔細評估認為不適合，應依法在期間內完成解約程序。

F.如仔細評估認為適合，應將訂金補足，準備簽約。

5.正式簽約：

A.準備簽約金。

B.與建設公司代表人員正式用印簽約。

C.此時買賣雙方的權利與義務正式確認。

6.工程款項：

A.預售案，必須根據工程進度或時間繳交工程款。

B.邊建邊售案，必須根據工程進度或時間繳交工程款。

C.成屋案，只有自備款與貸款額度問題。

7.房屋點交：

A.專有空間：針對所購買的專有空間，進行質與量的點交。
B.公共設施：針對所購買的公共設施，進行質與量的點交。
C.注意事項：
I.留意建商：建商的工程品質應與管委會共同點交。
II.留意住戶：部份不肖住戶可能假借名目勒索建商。
III.瑕疵對策：買賣雙方針對瑕疵部份提出解決對策。
IV.互利共榮：買賣雙方應理性互動以達到互利共榮。

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首次購屋族的投資必勝法

住展 (2007-09-06)
住展雜誌
根據一項調查顯示，目前台灣家庭支出中房貸支出高達59％，而目前利率水準是處於四十年來的低檔，如果未來利率昇高，房貸支出占家庭支出的比重勢必超過六成，「屋奴」的情況已經非常明顯…

▲ 購屋以自用為目的消費者，應沒有獲利的壓力，只有代價與能力的問題。

 

隨著房價愈來愈高，投資人對於投資房地產的困難度也愈來愈高，尤其是第一次投資房地產的人，通常手中資金有限，在面對房屋已供過於求而且「屋奴」遍地的環境，要如何獲利？以下四點是可以幫您投資必勝的重要方法：

投資必勝法一：

要清楚「所有權」是用來投資獲利，「使用權」是用來滿足使用需求。
常有一些投資人以玩票的心理，認為投資不動產可以購買到投資自用兩相宜的產品。孰不知，在一個供過於求的環境裡，類似的觀點代表著極大的風險。

「投資」目的在於獲利，沒有增值性與沒有接手性的房地產是沒有投資價值的。 「自用」目的在於滿足居住（或其他使用的）需求，購買自用型房地產沒有獲利的壓力，只有代價與能力的問題。

也就是說，如果能力許可，你要住到合歡山山頂都沒有人管，重要的是，你是要「住」到合歡山山頂？還是要透過購買合歡山山頂的房屋「獲利」？如果是「住」，只要付得出租金，就可去住，那天不喜歡住了，將房屋退掉，不痛不癢！但如果是「投資」，就要考慮獲利機會何在？誰會接手？

美國有許多電子業的暴發戶，如甲骨文、微軟等公司的老闆，為著自己喜歡，到一些風景良好的地點，花大筆費用（動輒數千萬美元），請人設計施工自己的夢幻豪宅，建成之時都成為一時新聞。

但如就投資的角度，都是失敗的作法，因為，當他們破產了，或是希望脫手時，往往連原先投入資金的三成都賣不掉，這是何其浪費的舉動，但對那些暴發戶而言，反正錢來的容易，不燒掉也是繳稅給國家，所以不痛不癢。可是類似的行為如果純就投資的角度而言，就是失敗者，就是笨蛋。

由上述的例子可以知道，在供過於求的環境中，一定要瞭解「自用」和「投資」是兩種截然不同的事情，其作法與標的都有很大的不同，簡單的說，如果只是要滿足「使用」需要，就不需要和所有權發生關係，你到渡假村、五星級飯店、遊樂園、郵輪等等地方遊玩，都可以滿足「使用」需要，可是為什麼很少人會為了「使用」去買下旅館、渡假村，甚至是郵輪。如果有一個人為了滿足「使用」需要而買下某一個旅館、渡假村或是郵輪，你會怎麼看他呢？可能會懷疑他的頭腦有些問題！可是為什麼台灣卻有那麼多人為了「使用」需要而購買房屋呢？

黃金店面如果只是租用，就很難避免因努力經營卻遭房東調高租金的風險，因此，如果是投資就必須擁有所有權。

避免成為屋奴

當為了「使用」需要而買下房屋時，他就成了「屋奴」，不但要付高額的貸款利息，又失去了搬遷的機會（因為房屋買賣的交易成本極高），如果工作地點改變了，又必須長距離的通勤，心中自然不會快樂，若是有個天災（如地震、水災）、人禍（如火災）使得房屋產生破壞，又損失不輕……為了一個「使用」需要，要付出如此大的代價，值得嗎？

在以前房屋量少，供不應求的環境中，為了「使用」而擁有房屋是正確的決定，但當環境已轉變成「供過於求」時，同樣的思維，可能就不適當。所以，如果只是為了滿足「使用」需要，購買「所有權」，是不聰明的！更有些人為了「使用」需要，用高價格購買「使用權」，更是不智！

如果是為了「投資」，情況就會改變了，因為投資是為了獲取最大利益，如果只有使用權，就無法在買與賣之間獲利，如果只是租用，就很難避免因努力經營卻遭房東調高租金的風險（如SOGO附近的商店，因其人潮增多，房東就不斷調高租金），因此，如果是投資就必須擁有所有權。

當擁有所有權後，可以從容佈置投資行為，裝修、經營、出租、管理、創造收益、整幢出售。因此，投資人一定要了解擁有的目的是為了出售，是為了獲利。如果分不清楚這兩種行為的差異，就容易落入「投資自用兩相宜，套牢賠錢相繼至」的窘境中。

投資必勝法二：

要清楚只購買一幢房屋，即能獲利的唯一機會是以大換小。

很多首次購屋者希望以投資的角度選擇房屋，希望其所購買的第一幢房屋即可投資獲利，這種想法的風險極高，為什麼呢？主要原因在於房屋必須賣掉才可以獲利，但如果只有一幢房屋（而且是自己使用），賣掉後，即便賺了錢。之後除非投資人永遠要用租屋，否則，只要再買房屋，以往賺到的錢就不見了。

過去曾有許多投資房地產的人，先買一間小套房，賺了錢賣掉後，就再買一間大一些坪數的，可是如果碰到市場環境改變，就被套牢了，以往所有賺的錢都在那間大坪數的房屋裡，那間房屋如果沒有賣掉，就無法真正投資獲利，如果賠錢賣了，就代表以往賺得錢又吐回去了。

尤其是最後一幢房屋（或土地）如果有高額的銀行貸款，則一旦發生套牢，很可能造成血本無歸的損失，如果捨不得損失，就只好自己住，要負擔如此高的居住「機會成本」（obrbrortunity cost）的行為，對投資而言，就是極為不利的。

因此，如果只購買一幢房屋即想獲利，風險極大。所以，第一次投資房屋的投資者，一定要先確定自己要將購買房屋當成投資，還是自住？如果是「自住」，就必須有與獲利無關的認識；如果當成「投資」，就必須確定自己要一生租屋，而將購買房屋當成投資行為，否則極容易掉入「自住投資兩相宜」的廣告陷阱，最後總會套牢變自住。

獲利的機會點

只購買一幢房屋即可獲利的唯一機會是以大換小！也就是說要購買一幢坪數較大的房屋，當房價上漲後，將其賣掉，再換一間小坪數的房屋自己居住，如此方可真正獲利。國外有許多銀髮族，他們不斷地換房屋，將房屋愈換愈大，當小孩離巢之後，再將大房子賣掉，住到小坪數的房屋裡，多餘的錢，即可拿來旅遊、娛樂，歡渡餘生。

這種情形對首次購屋者的難度極高，因為他們一方面是現金不多，另一方面年紀尚輕，一次購買大坪數房屋的門檻甚高，十分困難，但如果希望購買第一幢房屋即可獲利，就必須咬著牙去買一幢最好地區的大坪數房屋（例如信義計畫區的豪宅），賣出獲利後再買間小坪數房屋自住，只不過這種方法大多數的首購族可能很難接受，或是有能力與膽量去執行。

投資必勝法三：

要清楚直接投資購買房屋，即能獲利的風險正不斷地增大。

對於投資房屋而言，通常有兩種標的可供選擇，第一種是購買預售屋；另一種是成屋。對於預售屋而言，最大的獲利機會是在購買後到交屋前的「黃金時段」，如果在黃金時段裡，房價攀昇了，你又可以順利將其出售，那麼恭喜你，可以有極大比例的投資報酬率（通常至少超過百分之百）。但是如果不幸在「黃金時段」裡沒有能夠順利售出，風險就來了，一方面是房價大幅增值不易（因為已經變成成屋），尤其是一般成屋價格多比預售屋低個一、二成；另一方面是房屋各項持有成本（如地價稅、房屋稅、契稅、銀行貸款利息…）都將如排山倒海的方式向你襲來。這是多麼可怕的情況，如果想解套，根據過去四十多年的經驗，大約每六至十年才有一個機會，而在這段時間裡，投資人所要面對的痛苦是極為難受的。

另一種標的是成屋，也就是一般所謂的中古屋。一般而言，中古屋要投入的成本較高，它又沒有預售屋的「黃金時段」，它是必須硬梆梆的和市場挑戰，如果景氣好，價格上漲，投資人才可獲利，但當售出後，扣掉具有萬萬稅特性的房地產交易成本（如土地增值稅、個人交易所得稅），真正能夠獲利的機會極小、報酬率也不高，除非是時間拉長，一般而言，投資中古屋要獲利的話，其投資時間至少會在五、六年以上，甚至更長。

在目前的情況下，除了極少數地區與產品外，全台灣各地區的房地產都有供過於求的情況，這種以往從未出現過的現象，必將會使投資中古屋可以獲利的時間拉得更長，依我的估計，目前投資中古屋很可能需要至少擁有八至十年才能獲利。除非又出現購買價錢可遠低於市價的「法拍屋」、「金拍屋」，但類似的機會短期內已極為稀少。

因此一方面投資預售屋由於房價已高，因此，想要在其「黃金時段」內即可出手獲利的機會不大；另一方面，投資中古屋又由於市場量已供過於求，獲利的時間又將拉長，因此想要直接投資購買房屋即能獲利的機會已經愈來愈小。

投資必勝法四：

要清楚不要急著購買房屋，要積極參與房地產投資機會。

由上項的分析已可知道，在可預見的未來，如果希望在短期內投資獲利，直接購買房地產的成功機會不大，（但如果是為了對抗通貨膨脹，或是為了自住自用，則不在此限。）因此，為什麼要急著購屋呢？

在房價偏高與供過於求的環境裡，房屋的供給是不虞匱乏的，所以要解決自住自用的困難是小的。通常還可以低的代價租到房屋，最好的例子，是今年七月台北101大樓董事長很高興的宣佈，經過多年的努力，台北101大樓的出租率已達到百分之七十五。這篇新聞背後代表的意義，是目前大多數房地產產品都是租方市場，既然是租方市場，代表可以更便宜的租金去解決自住自用問題，為什麼還要急著去購買房屋呢？

首次購屋的投資人可以先以租的方式將「自住」、「自用」的問題解決，然後再安心的開始討論如何投資獲利。

由於房屋已供過於求，直接投資獲利的機會必然不高。但是，如果不買房屋要投資什麼樣的標的呢？最好的選擇是參與房地產投資機會！一般而言，能獲利的房地產投資機會有三種：第一種是具有未來性的產品，因為受到國際環境的影響，具有節約能源、環境保護、資源再利用等特性的房地產勢將成為未來的主流，而這些具有未來性的房地產，在目前市場上，仍是稀少的，當然具有獲利潛力，因此才值得投資，但是因該類產品還在發展中，因此要想辦法成為其開發案的股東（就像某些具有未來性的產業，雖公司未上市但已有許多外資法人爭相希望成為其股東）。

第二種是具有滿足「軟體」需要的產品。台灣目前的房屋大多仍然是以「硬體」為主，過度的強調其建材、設備與工法，但具有增值性的產品是具有「軟體」特性的房地產，他可以滿足購屋者的「情感需求」，例如，約會旅館「薇閣」，它提供了隱私；例如，記憶典藏館「香格里拉」，它提供了快樂，例如，包廂式KTV「錢櫃」、「好樂迪」，它提供了放鬆，類似這樣的產品，可以滿足人們軟體需求的房地產，必將成為未來的主流，因此，也要想辦法成為其股東。

第三種是已具有經營績效的產品，也就是有些「商品（用）不動產」（income brrobrerty），目前已具有極好的租金收益，它們是可以在較短的時間裡獲取較高投資報酬率的機會，尤其是在目前股票市場一片大好的情況下，已對其他所有投資機會產生排擠效應，最好的例子是具有極穩定收益的各檔不動產投資基金（REITs），由於流通性稍差，再加上股票市場的資金排擠效應，使得價格普遍不高，有得甚至還已折價二成至三成。

主題清楚的建築，獲利高，未來將成為主流。如：薇閣旅館

房地產的學問

對於首購族而言，與其去追逐指數與風險皆高的股票市場；或是已經供過於求的房地產市場，就不如去購買風險性低的REITs，不但可以享受每年配息、分離課稅的好處，真正欠錢的時候還可去銀行質借，成為這種類似的商品不動產的股東的好處是非常多的。

投資獲利的要訣在於人棄我撿，人要我棄，目前股票價格被炒得極高，許多預售屋的價格又被哄抬的嚇人，在這種環境中，一定要冷靜的找尋還沒有被人哄抬過，而具有相對稀少性的標的，才可以真正獲利。

對於第一次購屋者而言，由於缺乏經驗，極容易落入自以為是的情境中，房地產投資是一門看似簡單卻極為深奧的知識，每個人都以為懂了，其實大多不懂，尤其是大量廣告的轟炸再加上自身經濟能力的限制，往往都成為錯誤判斷的重要推手。

一般而言，經濟能力不足，就想買便宜的東西（或地區），或想用高額的財務槓桿，以小搏大。這些都易導致投資失敗。

台灣的房地產市場已經成熟到小金額投資人靠著單打獨鬥幾乎已沒有獲利的空間了，唯有站穩腳跟（確定要投資而非自用）、堅持商品（最好的區位與品牌）、認清方向（向大軍團靠攏）、掌握原則（人棄我撿），方能投資必勝。祝大家投資順利！

（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）

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基金A、B之分 一邊兩國

【記者曾桂香/台北報導】

 投資基金的人如果經常檢視基金淨值，會發現有部分基金，明明是同一檔基金，卻有A、B之分，境外基金、國內投信發行的基金都有這種情況，這中間到底有何差別。

部分基金分A、B股，在B股手續費在首次購買時不必付，但需多先付銀行等通路分銷費用，一般銀行理財專員多半喜歡推薦客人買B股基金，惟投資人投資這類基金前，應該先索取基金公開說明書，仔細算過各項費用後，再決定購買基金手續費前收、後收，何者較有利。

部分基金分成A、B兩種，則在於配不配息的差別，這種基金多半是金融資產證券化、或REITs、高股息基金。

一般境外基金分成A、B股，差別在於手續費前收、後收，買A股的人，第一次買就要付清手續費、買B股的人，則依持有年限依年付手續費。

舉例而言，境外基金聯博印度自由化基金分A股、B股，以該基金的公開說明會資料，A、B股差別最大是在手續費收取時間，其餘的權益大致相同，只不過B股的基金投資人屆時要申請購回B級受益憑證時，以原始成本與當時淨值兩者較低者為準，來收取手續費。

該基金A股在第一次買進時，需付出首次代售手續費，最高6%，B股在第一次買進時，不需付任何手續費。

不過，買進B股需付給銷售通路 (銀行)1% 的分銷售，買進A 股的投資人不需繳分銷費。所以，一般由銀行理財專員站在生意立場，因為B股可以讓銀行多抽分銷費用，因此多半推薦客戶買進的B股基金，但是分銷費用1%成本之外，未來每年或依持有年限，而會有「遞延代售費」，以聯博印度自由化基金的B股為例，遞延代售費收取有4%、3%、2%、1%不等，依持有的金額計算，大額持有者，代售費用比例較低。

國內的資產證券化基金也有分A、B，差別在於配不配息；舉寶來全球資產證券化基金為例，A類型的基金，收益全部併入基金淨值，不配息；B類型則每季或每年分配利益，但分配利益時，會先扣掉必要的作業成本。

【2007/09/10 聯合晚報】

 

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保險理財的迷失

■朱水源
 
 
朱先生，40歲，已婚，育有兩子，服務於外商貿易公司位居經理一職，收入豐渥。感於工作一段時間，需要開始規劃自己的退休生涯，因此聯絡從事保險業的朋友小柯，詢問如何規劃退休金。小柯推薦市場近來熱門的投資型保單，規劃了年繳24萬元的投資計畫，提到此商品可以連結或轉換多檔基金，查閱過去的投資績效，每年都有15%以上的高報酬率。朱先生看了十分心動，評估自己的薪水可以負擔，又覺得這樣的報酬率很誘人，於是便購買了投資型保險。

一年後，朱先生看到全球投資市場表現亮眼，各國股市漲幅屢創新高，於是朱先生也想瞭解自己這一年來的投資計畫成績表現如何？於是上網查詢了帳戶投資價值，卻難以置信的看到帳戶價值只有3萬多元，原先投入24萬保費的幾乎都如泡沫，於是氣急敗壞的詢問業務員小柯。小柯這時無奈的表示：投資型保單第一年有85%都是保單費用，剩餘的還得扣除保險成本、行政費用才是進入投資。朱先生被一堆專有名詞所混淆，想到自己24萬進去竟然只剩下3萬多元，當下只覺得自己被騙了。

投資型保險基本保費的錯誤案例

在台灣開放投資型保險商品銷售後，保險業務員開始有機會可以涉入投資領域，以理財目的為訴求的角度為客戶提供投資規劃。而從壽險公司極力的推廣投資型保單以及此類在市場佔有率的快速攀升，也反映了社會大眾開始接受使用保險作為理財工具的方式。然而近期保險申訴案件中卻同時發現投資型保險相關的申訴快速增加，許多關於投資型保險不當銷售的案例開始被批露，也讓社會大眾重新檢視這類商品的定位。

投資型保險究竟是保險還是投資，可能連保險從業人員本身都無從細辨，以市場上投資型商品中常見的變額壽險或是變額萬能壽險為例，這類商品是以一年期定期壽險搭配基金投資；對於消費者而言，因為每年僅須支付當年保額的保險成本，可以較低成本購買到高額保障，保費扣除保險成本以及相關費用後其餘投資基金標的，如果配置得宜在長期可以獲得投資收益。相較於傳統的終身壽險，投資型商品等於是把過去將保險公司管理保單價值準備金的責任交還給客戶自行負擔，有了投資獲利的機會也承受可能虧損的風險。

從架構上來看，投資型保險的本質是以作為風險規避為出發的保險，而投資只是附帶的功能。所以在作為理財規劃時，必須先計算所需要的保障額度，再來決定購買多少保額，最後才是附帶投資的比例。反之如果沒有保障的需求，那購買投資型保險就會如同案例中的朱先生一般，以為投入的保費是作為投資，但實際上卻是買保障而成為費用被扣光情形。

增額終身壽險當退休規劃 錯誤貸款

這類問題的發生來自於資訊不對等，消費者對於各式各樣的保險商品無所瞭解，更遑論比較或是分析。因此，保險從業人員的工作職責在於對消費者提供正確的資訊以及提供財務規劃的服務，協助降低消費者和保險公司之間的資訊落差。但是在市場上還是充斥許多反其道而行的銷售方式，例如將投資型保單當成投資來銷售，或以退休金規劃作為訴求包裝壽險商品，最後其實是以解約金作為理財訴求，都反映了對於保險被錯誤使用在理財層面。

保險商品的特性

在財務規劃流程中風險管理是第一個步驟，對於風險我們可以用自行承擔或是轉嫁的方式來處理。自行承擔必須評估是不是有能力來負擔，以人身風險擔心的死殘來看，一般家庭多半無力承擔當家中經濟支柱發生意外時，收入中斷以及相關的醫療費用的損失。

所以當無法承擔時便須採用轉嫁的方式，把風險損失轉嫁給第三人。當風險所造成的損失可以被解決後，接下來後續為了財富增值的動作才有意義，否則略過了風險管理，當風險發生時所造成的損失都會侵蝕到原本的財富，那麼績效再好的投資計畫都是枉然。所以保險可視為理財規劃的第一道防線，保戶支付保費給保險公司，當風險發生時，保險公司會依約支付保險理賠金。

所以保險的特性便是一個保證且固定的現金。如果將個人的資產形容成水庫一樣，水位就像資產的總量，而保險就可以視為當風險發生時立即兌現的存量。所以當風險的問題解決時，保險即可升格成為理財的工具，作為一個確定且有保證收益的資產。

個人保險理財內容及特性

保險是理財工具之一

當我們繳交給保費給保險公司時，保險公司在提撥支付預期理賠金的準備以及支付營業成本後，會將剩餘的保費進行投資，而因保險契約存續期間多為十年期以上甚至更長，所以保險公司的投資團隊在資產配置上擅長於長期資金的配置。所以以保險作為長期理財目的的工具往往十分適合。以保價金的投資方式來看保險理財商品可以略分為下述幾項：

一、儲蓄險：

其年期多為六到三十年不等，保單價值金視當時市場狀況以固定利率滾存，在約定期滿時本利領回確定的金額，這類的商品的本金和利息都是確定的。因為利率是在契約訂定當時便已決定，收益無法反應市場利率的變化，但消費者亦無投資損益的風險，是可以作為強制儲蓄。

二、分紅保單：

跟儲蓄險一樣，分紅保單的保單價值準備金一樣由保險公司操作，但是差別是保險公司僅保證在滿期日給付確定的本金，而利息的部分則是由每年保險公司的操作績效來決定，當操作得宜或是市場榮景時，可以獲得額外的收益；反之當操作失利或是景氣空頭時，有可能損失當年度的利息。

三、投資型保險：

保單價值準備金由客戶自行選擇投資標的，多為共同基金或是貨幣帳戶，投資的盈虧由客戶自行承擔。長期若配置得宜可以獲得很好的報酬，但若操作不當甚至會侵蝕本金、最嚴重時保單可能停效。

理財與投資

理財顧名思義是在管理財務，透過對於收入控管以及對支出編列預算，將資產依據不同的財務目標做分配，這一連串的工具都是理財的範疇，所以重點在於維持財務內容的健康及現金流的狀況。而投資則是投入資本期待獲得更多報酬，一般都是透過各類金融商品來賺取資本利得或是收益，重視的是報酬率和風險的關係。所以投資和理財是截然不同的目的，但是在一般大眾的觀感中，往往會將兩個畫上等號，希望可以透過理財來發財，而在進行投資時也僅看報酬率而沒有同時衡量風險。因此連帶地在進行工具的選擇上可能就發生了根本上的錯誤。

如何保險理財

一、建立理財目標、理財價值

所以在衡量金融商品的利弊時，並不能直接就報酬率或是性質來做評判，而是應該從個人的理財目標來作為整個計畫的規劃以及工具的選擇。以目前社會關心的退休議題為例：

彼得杜拉克曾指出，現在普遍認為六十歲、六十五歲的退休年齡是過去工業革命後的產物。在這個年歲原本工作所需的體能已經不敷使用。而退休後平均大概會有十年至十五年的餘命，生活所需費用以過去工作時期的積蓄及政府社會的福利措施來因應。但在今日平均餘命不斷增長，整體社會進入老年化，勢必無法把退休的問題交給財政原本就是日益拮据的政府來解決。根本之道是靠個人在職場時便開始儲蓄，並配合個人生涯定位做整體規劃。

二、分析現況

例如一樣是在六十歲退休，但是準備一個優質的退休生活，能夠固定出國或是投入公益活動；相較於僅期望能夠滿足單純生活開銷的退休規劃，在計畫上便有截然不同的方向和價值。這些都是需要事先和客戶溝通的部分。

退休計畫不僅在於退休金的數字上著墨，更須從客戶現在的工作狀況、設定的職涯發展，以至於未來個人志趣發展，並配合個人的財務狀況：收支是否平衡、資產負債比例等狀況進而決定整個退休生活的想法。

三、理財計算

因此經過討論從退休後預期的生存年期以及符合客戶期待的每月退休金，並考慮物價上漲和市場利率變化等外在變數後，便可計算出退休金總額：假設2千萬，意即在預定退休當期，若手頭上有2千萬的退休基金即可順利退休。因此，反推應該在此刻便開始準備這個額度。

四、理財計畫

如果從現在開始準備這筆錢，可以先檢視目前已經準備好的部分。以一般勞工為例：勞工保險的老年給付、雇主配合勞基法給付的退休金，如果符合請領資格都可以視為已經準備的一部分；另外像是個人的資產，存款、有價證券、甚至房地產，若已規劃納入退休金的想法皆可作為已經準備的部分。當應該準備（2千萬元）扣除已經準備（假設1千萬元）後，就是個人現在需要去計畫的缺口。

五、選擇工具

在透過整體狀況的瞭解後才是討論使用什麼方式去籌措1千萬的退休金缺口，就如同醫生在經過對病人病情的診斷後才開處方箋對症下藥。此時必須從客戶的成本來做考量，以一樣分期三十年完成1千萬的提存，如果使用平均報酬率2%的工具，每月需要提撥2萬餘元；但若是選擇報酬率15%的工具，每月的提撥只需要1,600多元，兩者總成本足足差距10倍多。但同時我們必須深知報酬與風險是連動的道理，所以高報酬率的工具的波動以及可能造成的損失風險不見得是所有人都可以承受，因此還是需要依照個人能夠接受的風險程度來選擇適合的工具。

誰適合保險理財

究竟什麼人適合使用保險來做理財目標，而是需要透過前述流程才能做出合適規劃。簡單來說適合用保險理財至少須符合下列條件：有保障的需求、沒時間管理、屬性保守、目標為長期理財需求。

一、 有保障的需求：任何保險工具本質上都是保障，在架構上設計上都會內含風險的成本。所以當客戶僅有理財需求而沒有保障的需求時，若選擇保險商品便會額外花費了不需要的風險成本。反之若保障及理財需求並存，那保險理財就很適合，可以同時完成想法。

二、 沒時間管理：任何金融商品的報酬率必定伴隨資本損益風險，且和風險波動的頻率和幅度有正向關係；報酬率越高，風險波動越快而且越劇烈。而保險商品相對穩健，適合平時沒空時時關心的消費者。

三、 屬性保守：保險商品多為固定利率或是報酬率穩健的商品，保本、保息的效果高，適合投資屬性較為保守的客戶。

四、 目標為長期理財需求：保險多為六年以上的長年期的商品，因此針對理財目標為長期資金的籌措像是子女教育金或是退休基金，保險理財可以作為穩健且確定的選擇。

保險理財建議

一、瞭解個人理財需求

最後在個人理財的規劃上，筆者建議還是回歸個人理財的需求，是什麼理財目標：購車、購屋、旅遊基金、教育基金、退休基金或其他，需要多少年期來準備、需要多少金額？將各項理財目標逐一條列後並審視，按照其重要性或是個人價值觀來先後排序。

二、瞭解個人財務狀況

執行任何計畫前一定必須進行評估，如同準備旅遊也會考量目的地天氣好壞、自己的身體狀況適不適合出遊。所以在進行理財規劃前，對於本身的財務狀況必須進行瞭解，從風險管理到個人財務收支情形、資產負債等都先進行檢視和調整，才能確保理財目標不被自身不健全所拖累影響。

三、瞭解保險對理財的屬性及費用

當我們從台北去高雄時，可以選擇不同的交通工具。各種方式有不同的考量和費用。而在理財工作的選擇亦同，會有不同的成本和風險屬性。因此若選擇使用保險工具作為理財，對於各種商品的屬性和費用一定要進行充分的瞭解和評估。才不至於在執行計畫過程中發現成本過高或是根本不適合自己。

四、選擇優秀的財務顧問

在琳瑯滿目的金融商品中，消費者勢必無法單憑一己之力取得充分的資訊或是做出正確的選擇。因此財務顧問就是專責提供財務規劃的服務，以客觀的角度先為客戶檢視財務狀況以及討論欲完成的理財目標，進而才是為客戶建議合適的金融商品組合。就像家庭醫師一樣，能夠對個人的的健康狀況進行完整的檢查而且長期的追蹤，當確實發現特定的狀況再交由專科醫師主治，如此才可以確保客戶是經過完整的評估照料，而不是治標不治本的模式。

今天所發生保險理財的不良案例，都反應了商品本身無罪，而是金融從業人員在專業知識不足或是為了僅考量一己私利，去影響客戶做了不適合他們的理財規劃，因此回歸財務規劃應該以客戶的需求為起點的本質。

（作者是IAREC協會講師）

【2007/09/09 經濟日報】

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基金波動度9%～18% 才宜定期定額

【記者陳永吉／專題報導】

基金投資在過去幾年幾乎已成為一般民眾琅琅上口的投資顯學，尤其定期定額投資，更被市場教育成聖經般的準則，但問題是，所有基金都能定期定額嗎？

◆並非基金都能定期定額

富達證券研究部主管張慈恩說，曾經有投資人跟她抱怨，為什麼定期定額十年了，結果還是沒賺錢？沒有基金公司說的每年平均報酬率10%？後來發現，原來他投資的是債券基金；其實，並非所有的基金都能定期定額投資，真正適合定期定額投資的是「波動度（標準差）在9%到18%之間的基金」。

張慈恩表示，現在投資人常常問她三個問題，一是不知道何時進場投資？還有就是市場波動很激烈怎麼辦？只有小額也能投資嗎？根據1973至2004年這30年來的統計，以英國股市來說，厲害的投資人在每年最低點進場，然後隔年同日出場，平均年報酬率為14.5%；如果是操作很差的投資人，在每年最高點進場，30年來的平均年報酬率也有12.4%；如果相差只有2.1%，你需要花這麼多的時間研究嗎？

由於無法掌握股市何時出現短期上漲，因此，正彰顯長期投資的重要性，張慈恩認為，定時定額投資可以解決這樣的問題，符合長期投資的需求。

◆下跌走勢 成本大幅壓低

如果市場波動劇烈，以2001至2005年股市走勢為例，主要股市皆呈現V型反轉，某基金如果是2001年單筆買進，五年後報酬率僅2.3%；但如果採定期定額方式，獲利可達29.92%，主要在於，定時定額在2001至2003年間的下跌走勢中，將成本大幅壓低，所以，在2003年後的上漲走勢，可獲得較高的報酬率。

但以債券基金來說，過去五年，債券基金淨值平穩向上的情況下，定期定額所投資的平均成本越來越高，反而造成報酬率不如單筆投資的績效，也顯示債券基金並不適合定期定額投資。

定期定額是投資的極佳策略，尤其適合長期且穩定的投資人，但運用的方式仍有很多需要注意的地方；例如投資人應關心的是投資期間，而不是投資時點，如此才能使績效達到令人滿意的水準。

【2007/09/12  星期三  自由時報/C3/錢線新聞】

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