2012/08/01

Published 8月 01, 2012 by with 0 comment

Oracle:查詢誰Lock住Process, sid number ?做了什麼事?

ORACLE Tips: 查詢誰Lock住Process, sid number ?


Oracle:10G


select b.object_name obj_name,
       d.ctime time,
       to_char(d.lmode) l,
       to_char(d.request) r,
       a.os_user_name os_user,
       c.machine machine,
       c.program program,
       c.serial# s_serial,
       a.oracle_username ora_user,
       a.object_id obj_id,
       a.process pid,
       a.session_id s_id,
       p.spid
from v$locked_object a, all_objects b, v$session c, v$lock d,V$process p
where a.object_id=b.object_id
and c.Paddr = p.Addr
and a.session_id=c.sid
and a.session_id=d.sid
and d.type='TX'
order by d.ctime desc, p.spid;


---------------------------------------------------------------------------------------------------------


#查詢Session History(首先要知道Session_id,通常em發送訊息過來,就會指名session_id,
這樣會比較好找出是那一個Session做什麼事):


select sample_time,session_id,sql_id,session_state,blocking_session_status,
event,wait_class,time_waited,program,module from v$active_session_history
where blocking_session_status!='NOT IN WAIT';


#記住sql_id,再到v$sqltext查詢是執行那一個sql(piece是執行順序):


select * from v$sqltext where sql_id='f2fnfj93dwwvh' order by piece;


上面的動作都是Oracle 10G的ASH的功能:


ASH (Active Session History) 體系結構



在Oracle10g之前,當前會話記錄保存在v$session中;處於等待狀態的會話會被復制一份放在
v$session_wait中。當該連接斷開後,其原來的連接信息在v$session和v$session_wait中就
會被刪除。沒有視圖能提供有關session在歷史上的每個時間點上都在做什麼,以及在等待
什麼資源。原來的v$session及v$session_wait只是顯示當前session正在執行什麼SQL及等待
什麼資源。



從Oracle10g開始,Oracle提供了Active Session History (ASH)來解決這個問題。 每隔1秒鐘
ASH都會將當前活動的session的信息記錄在SGA的一個緩衝區(循環使用)中。在ASH中,這個過
程稱為采樣(Sampling)。ASH缺省每一秒收集一下v$session中活動會話的情況,記錄會話等待
的事件,不活動的會話不會被采樣, 間隔時間由 _ash_sampling_interval 參數確定 .



在10g中新出現了一個視圖:v$session_wait_history。這個視圖保存了每個活動session在
v$session_wait中最近10次的等待事件.  但這對於一段時期內的數據性能狀況的監測是遠遠不夠
的,為了解決這個問題,在10g中還新添加了一個視圖:v$active_session_history。這就是ASH
(active session history)。



ASH采用的策略 ---


典型的情況下,為了診斷當前數據庫的狀態,需要最近的五到十分鐘的詳細信息。然而,由於記錄
session的活動信息是很費時間和空間的,ASH采用的策略是:  保存處於等待狀態的活動session的
信息,每秒從v$session_wait及v$session中采樣一次,並將采樣信息保存在內存中(註意:ASH的
采樣數據是保存在內存中)。


 ASH的工作原理 ---


對於Active Session的采樣(每秒收集相關視圖中的信息)數據存放在SGA中,SGA中分配給ASH的大小
可以從v$sgastat中查詢(Shared Pool下ASH buffers),該空間可以循環使用,如果需要,以前的信
息可以被新的信息覆蓋。要把所有session的所有活動記錄下來是非常消耗資源的。因此ASH只能從
V$SESSION 等少數相關視圖中獲取那些活動的session的信息。ASH每隔1秒收集session信息時,不是
通過SQL語句完成的,而是采用直接訪問內存的方式,相對更高效。



因為每秒需要采樣數據,所以ASH緩存裏數據量非常大,將他們全部刷新到磁盤上的話,會非常消
耗磁盤空間,因此在將ASH緩存中的數據刷新到AWR相關表中的時候, 采取以下策略:


1.  MMON 默認每隔60分鐘 (可以調整) 將ash buffers 中的數據全部flush到磁盤 。
2.  MMNL 默認當ash buffers 滿66%的時候將ash buffers 中的1/10的數據寫入磁盤 (具體1/10是哪些數據,遵循FIFO原則) 。
3.  MMNL 寫入的采用數據百分比 10%  表示的是寫入磁盤的數據占 ash buffers 中采樣數據量的百分比 (而不是占ash buffers 總大小的比例)
4.  為了節省空間,AWR中采集的數據默認在7天後自動清除。


資料來源:http://17198842.blog.hexun.com.tw/66567639_d.html


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2012/07/27

Published 7月 27, 2012 by with 0 comment

SnmpTrap Server Install and Send To Syslog

1. 啟動snmptrapd:
          * 在/etc/hosts.allow中加入准許接收的網段
            snmptrapd: 10.55.0.0/255.255.0.0 : Allow
          * 建立/etc/snmp/snmptrapd.conf
            disableAuthorization yes
            traphandle default /usr/sbin/snmptthandler
           
            disableAuthorization不做認證的動作
            traphandle告知traphandle的所在位置
            default則表示接受全部的OID而不是只接受特定的OID
          * 修改/etc/init.d/snmptrapd中的OPTIONS
            OPTIONS="-On -C -c /etc/snmp/snmptrapd.conf -Ls2 -p /var/run/snmptrapd.pid"
            -On意思是指以數字形式秀出OID
            -C是不讀其他的設定檔只讀-c後面指定的設定檔
            -c後面指定要讀入的設定檔
            -Ls2使指用syslog記錄LOG並且記錄在local2的facility
            -p將trap daemon的process ID記錄在檔案中


2. 修改/etc/syslog.conf


 #存放到文字檔中     
 local2.*                                                /var/log/snmptrapd.log
 #傳送到Syslog-ng Server中
 local2.*        @10.55.78.14


 3. 啟動service
      service syslog restart (如果有裝syslog-ng 則重啟syslog-ng)
      service snmptrapd start



資料來源:
http://tw.myblog.yahoo.com/food-hell/article?mid=2002


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2012/07/19

Published 7月 19, 2012 by with 0 comment

IT隨手記

1.藍底白字分析軟體 BlueScreenView,官網有提供繁體中文套件,將ini檔放到該資料匣就可以
資料來源:http://azo-freeware.blogspot.com/2009/08/bluescreenview-100.html
官方網站:http://www.nirsoft.net/utils/blue_screen_view.html

2.輕巧好用的系統溫度/風扇/硬碟三合一監控軟體-- SpeedFAN
http://blog.soft.idv.tw/?p=99
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2011/04/29

Published 4月 29, 2011 by with 0 comment

沒繳國民年金小心3大損失~~~Smart智富

「有工作保勞保,沒工作保國民年金!」對這句政令口號,許多無業的人似乎不太埋單,據內政部社會司統計,自國民年金開辦近2年來,投保人數比一開辦時減少了近17萬人之多。



國保開辦以來,投保人數已減少近17萬人


國保開辦以來,投保人數已減少近17萬人







名詞解釋_國民年金 [ 隱藏 ]
於2008年10月正式開辦。是將25歲以上、未滿65歲,且未參加軍、公教、勞、農保約計470萬的國民納入社會安全網,讓這群人在老年、身心障礙甚至死亡時,被保險人及其遺屬能獲得適足的基本經濟生活保障。

很多人不想繳國民年金,一來是嫌保障項目和給付比勞保少很多,二來是怕國民年金會破產。可是,在大家質疑國民年金漁蠕q時,知名的經濟學家馬凱卻鼓勵他的太太投保,而身為國內少數精算師的專精企管公司總經理葉崇琦,更是逢人就力勸一定要繳國民年金。

到底這兩位數字專家發現了什麼好處?

你繳6元,政府出4元 領時可拿回10元

由於國民年金是在保障經濟弱勢族群,所以在保費設計上,政府負擔比重達40%,投保民眾則負擔60%。而保障的內容則包括老年年金、身心障礙年金、遺屬年金、喪葬給付。馬凱說:「這等於是我們繳6元,政府負擔4元,最後要領時卻可以拿回10元,對老年生活有保障,為什麼不繳?」

所以一直是家庭主婦、無法享有社會保險保障的馬太太,在國民年金一開辦,就持續投保至今,好為自己儲備一筆退休金。

且國民年金跟勞保年金一樣,都是繳愈久、領愈多,而且領到老,絕不是大家認知中只能月領3,000元。如果投保年資超過26年,每月領取金額為5,000元~6,000元。若投保年資達40年,每個月可領近9,000元。

葉崇琦用最極端的例子推算,若連續投保國年民金40年,所繳保費為51萬5,082元,如果從65歲開始請領、平均餘命17年,則可領取183萬3,062元,幾乎領回3.5倍的錢,難怪葉崇琦會說:「這是一件很划算的投資,如果你有能力,一定要去繳。」


勞保、國民年金 投保年資可合併計算

雖然勞保和國民年金是分開計算年資,但有工作時參加勞保累計勞保年資,沒工作而無法加入勞保的期間,則參加國民年金以累計國保年資,等到滿65歲要領老年給付時,兩項保險的投保年資就可以合併計算來發給老年年金,而且都是活到老、領到老。

所以,如果你的勞保年資沒有辦法累計到15年,本來只能領勞保一次金,但若投保國民年金,則投保國民年金的年資與勞保年資加總滿15年,就可以在滿65歲時同時請領勞保年金和國民年金了。

不過要注意的是,勞保年金規定,若在勞保年金實施後,年資超過15年、已去領取老年給付一次金的人,就不能再加入國民年金。但只要沒有領取老年給付,就不受限。也就是說,如果你未滿65歲、已符合請領勞保老年給付的人,只要暫時不領勞保老年給付,都可以加入國民年金,同樣可以領到兩份年金。

其實,國民年金每月674元的保費,對於多數人來說負擔不算太重。就算真的繳不起,政府也有提供救濟管道,難怪葉崇琦直呼:「如果不繳保費,會有損失!」他分析,會有以下3大損失:

1. 若無業的人不繳國民年金,則有謀生能力的配偶就會受罰,罰金為3,000~1萬5,000元。

2. 若有欠繳費用且欠繳時間在10年以內,可以申請補繳,但要另外補繳利息(編按:利息以郵局的定存利率為基準點計算),保險年資仍然可以列入計算。但若超過10年,則10年的部分,就不得請求補繳,保險年資亦不得併計。

3. 有中斷、停繳費用期間,其保險年資不計入,且日後計算國民年金給付時,不得選用有基本保障的A式。

國民年金恐破產? 經濟學家:言之過早

對於許多人因擔心國民年金會破產而不願投保,兩位專家都認為不必太擔憂。馬凱以各國舉債程度比較,「日本國債幾乎是GDP的2倍,美國約1倍,而台灣舉債並未到達現行法定前3年GNP(國民生產毛額)40%的上限,我們算穩健,財務問題並不嚴重。」


再從國民年金的財源來看,葉崇琦分析,依「國民年金法」第45、第47條規定,國民年金財源除了民眾所繳的保費之外,政府應負擔的款項來源包括公益彩券盈餘、調增營業稅以及國保基金投資收益,當這些財源都無法支應時,才由政府編列預算撥補。在財源多元下,需要動用國庫來出錢補助國民年金的機率很低,國民年金要破產也就言之過早了。

【專家小叮嚀】專精企管總經理葉崇琦:
假勞工違法投保當心兩頭空


勞保的給付項目和金額比國民年金多,以老年年金為例,參加國民年金,只領3,000~8,986元之間,勞保年金則普遍高於此數字,所以很多無業民眾,都會透過職業工會加保勞保,而不願投保國民年金。

由於這一做法會造成勞保財務基金不當虧損,侵害合法被保險人權益,勞保局從2009年開始,積極查核職業工會的被保險人資格,光在去年就有4,000人被查出,不但取消其勞保資格,已繳交的保費也不退還,同時要求補繳國民年金保費。因而用此方法,可能會得不償失。

延伸閱讀:無力繳交國民年金保費時,怎麼辦?

情況1》失業或一時繳不出保費者
如所欠繳保險費月數累計達8個月以上,且稅捐稽徵機關核定最近1年度個人綜合所得稅總額合計新台幣50萬元以下,可向勞保局申請分期或延期繳納。

情況2》屬於低收入戶者
可向政府提出申請,保費由政府全額補助。

情況3》屬於中低收入戶等家庭收入較低者
記得要向政府申請,僅須負擔30%或45%的保費。

情況4》身心障礙者
政府會依障礙程度,讓你免繳保費或只要負擔30%或45%的保費。


試算範例1:失業沒有繼續工作,就轉入國保,退休時可領多少錢?

假設今年55歲的王先生,勞保年資為25年,勞保平均月投保薪資為34,750元:

60歲時開始領取勞保老年年金:
勞保老年年金=平均月投保薪資×投保年資×1.55%
→每月:34,750元×25年×1.55%=13,466元

65歲時每月可領雙年金:
國保老年年金=月投保薪資17,280元×1.3%×投保年資
→17,280元×1.3%×5年=1,123元 (註:(1)因60歲開始領勞保老年年金,不得再參加國保,因此國保年資只有5年(2)因有勞保老年年金,國保以無3,000元保障的B式計算)
→每月:13,466+1,123=14,589元

可是若王先生放棄繳交國民年金,每月僅有13,466元勞保年金可領

試算範例2》持續繳保費vs.未持續繳保費

王小姐在40歲時失業,已符合國民年金的被保險人資格,投保金額一律是17,280元:

符合資格就持續繳費→從40歲就開始繳國民年金,一直繳到65歲

適用A式計算每月可領年金:
【公式】(月投保薪資×投保年資×0.65%)+3,000元
=(17,280×15×0.65%)+3,000
= 4,685

符合資格後,未能持續繳費→ 一開始沒繳費,拖到50歲才繳,一直繳到65歲

適用B式計算每月可領年金:
【公式】(月投保薪資×投保年資×1.3%)
=17,280×15×1.3%
=3,370


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2011/01/11

Published 1月 11, 2011 by

Linux Sendmail 寄送

Sendmail設定



Linux上寄送Mail,必需要設定二個地方:

一:指定要由那一個Mail Server寄出

[root@T2VLOGAP01 mail]# vi /etc/mail/sendmail.cf



# "Smart" relay host (may be null)

DS [172.20.7.73]

or

SMTP設定:
define(`SMART_HOST',`gmailrelay.innolux.com') 


二:必需要有DNS的解析

[root@T2VLOGAP01 mail]# vi /etc/hosts

172.20.7.73     MailServer


三:Domain尾碼設定
# vi /etc/mail/sendmail.cf

修改mail from Domain尾碼

MASQUERADE_AS(`innolux.com')dnl
MASQUERADE_DOMAIN(c2db1)dnl

以下兩個,把最前面的dnl拿掉(代表啟用的意思):
FEATURE(masquerade_envelope)dnl
FEATURE(masquerade_entire_domain)dnl


五、sendmail 編譯

#m4 /etc/mail/sendmail.mc > /etc/mail/sendmail.cf


六、重新啟動sendmail

[root@T2VLOGAP01 mail]# service sendmail restart

  


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2010/12/27

Published 12月 27, 2010 by with 0 comment

Oracle Client Install

Oracle Client Install


 


1.Downloading the Installation Archive Files


To download the installation archive files from OTN:


Use any browser to access the software download page on OTN:


http://www.oracle.com/technology/software/


 


2.Extracting the Installation Files


To uncompress each file, enter a command similar to the following:


 


$ gunzip filename.cpio.gz


To extract the installation files, enter commands similar to the following:


 


$ cpio -idmv < filename.cpio


3.Check the Software Requirements


cat /etc/yum.repos.d/rhel-debuginfo.repo(setting yum server configure)


 


Red Hat Enterprise Linux 5


The following packages (or later versions) must be installed:


yum install gcc glibc* make openmotif* setarch compat* gnome-libs libaio*


 


4.Create User


groupadd oinstall


adduser oracle -g oinstall


passwd oracle


5.Install Oracle:


mkdir /u01/app/oracle


chown -R oracle:oinstall /u01


chmod -R 775 /u01/


$ ./runInstaller


 



6.Set oracle Envirement


[oracle@T2VLOGAP01 ~]# cat ~/.bash_profile


ORACLE_BASE=/u01/app/oracle


export ORACLE_BASE


ORACLE_HOME=$ORACLE_BASE/product/10.2.0/db_1


export ORACLE_HOME


LD_LIBRARY_PATH=$ORACLE_HOME/lib:$ORACLE_HOME/lib32:/usr/lib; export LD_LIBRARY_PATH


 


PATH=$PATH:$ORACLE_HOME/bin


 

 


參考文件


http://download.oracle.com/docs/html/B14400_01/inst_task.htm


http://download.oracle.com/docs/html/B14403_01/cli_qig.htm#BGBEAGAJ


 


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Published 12月 27, 2010 by with 0 comment

Yum 架設教學






說明

自行架設Yum Server








Cacti RedHat EL 5 架設教學

OS: RedHat EL5


Step 1.設定ISO掛載安裝YUM安裝RPM檔


1. 掛載 RHEL 5.3 DVD
mkdir -p /media/RHEL5
mount /dev/hdc /media/RHEL5


Step 2. 架設FTP或WWW Server(請查看鳥哥文件,Server端安裝執行)


在RHEL Source底下,需要產生檔案下需要"repodata"資料夾,


產生方法:


先安裝"createrepo-0.4.11-3.el5"RPM File


#rpm -ivh createrepo-0.4.11-3.el5


在baseurl底下產生repodata 目錄:


#createrepo /opt/lampp/htdocs/RHEL57


執行完之後,在此目錄底下,即會多了repodata資料夾


Step 3.設定YUM安裝RPM檔(Client端)


直接修改設定檔 /etc/yum.repos.d/rhel-debuginfo.repo 當然也可新增一個  repository 檔案名稱可任意,並請以 repo 為副檔名,檔內容如下:


(http為連線路徑)



vi /etc/yum.repos.d/rhel-debuginfo.repo


[Server]
name=RHEL Server Repository
baseurl=http://10.55.78.14/RHEL54
enabled=1
gpgcheck=0


[rhel-Server]
name=Red Hat Enterprise Linux $releasever - $basearch - Debug
baseurl=http://10.55.78.14/RHEL54/Server
enabled=1
gpgcheck=0


[rhel-VT]
name=Red Hat Enterprise Linux $releasever - $basearch - Debug
baseurl=http://10.55.78.14/RHEL54/VT
enabled=1
gpgcheck=0


[rhel-Cluster]
name=Red Hat Enterprise Linux $releasever - $basearch - Debug
baseurl=http://10.55.78.14/RHEL54/ClusterStorage
enabled=1
gpgcheck=0



 



 









 



參考資料

RHEL5 - system-config-packages


http://benjr.tw/?q=node/547#comment-259


http://www.babyface2.com/NetAdmin/21200710yum/
 





Error Message

 


[root@server /]# yum update    OR     yum list all
Loaded plugins: refresh-packagekit, rhnplugin
This system is not registered with RHN.
RHN support will be disabled.
ftp://192.168.24.145/pub/Packages/repodata/repomd.xml: [Errno 14] PYCURL ERROR 7 - ""
Trying other mirror.
Error: Cannot retrieve repository metadata (repomd.xml) for repository: server. Please verify its path and try again



原因:因為在Server端無產生repodata資料夾,找不到repository metadata


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2010/12/07

Published 12月 07, 2010 by with 0 comment

如何申請國賠

我們常聽到民眾忿忿不平的說我要申請國賠!但究竟什麼是國賠?什麼樣的狀況才可以申請國賠?國賠又要如何申請呢?
國家賠償法第3條第1項規定:「公有公共設施因設置或管理有欠缺,致人民生命、身體或財產受損害者,國家應負損害賠償責任。」

構成要件:

‧須為公有之公共設施
‧須公共設施之設置或管理有欠缺
‧須人民生命、身體或財產受損害

當一事實發生,須符合國家賠償的構成要件,人民才有可能進一步向國家申請國家賠償,舉個例子來說:

林阿明某天晚上下班後,騎乘機車行經台北縣福和橋時,因橋面坑洞未填補,也未設置警告標示,阿明當場翻車摔倒,造成身體多處擦傷,送醫治療,機車也嚴重受損。阿明事後越想越不服氣,覺得自己的權益受損,他認為政府單位應該把道路橋樑的路面鋪設平整,怎可不顧人民的生命安全,因此打算向政府單位請求賠償,此時的阿明應該怎麼做呢?

要請求國家賠償,首先得找出誰是管理機關,依國家賠償法第9條第2項規定:「依第3條第1項請求賠償者,以該公共設施之設置或管理機關為賠償義務機關。」因國賠法第3條係採無過失責任主義,因此不管是誰的疏失,橋面坑洞未填補造成人民生命、身體或財產受損害,國家都應負損害賠償責任。

以本案來說,福和橋的管理機關是台北縣永和市公所,所以阿明應向永和市公所請求賠償。找到賠償義務機關後又該怎麼請求呢?依國家賠償法第10條第1項規定:「依本法請求損害賠償時,應先以書面向賠償義務機關提出請求之。」因此,若阿明跑到市公所抱怨,口頭說要請求國家賠償,是沒有用的,他應該要用書面的方式提出請求。而國家賠償請求書,一般民眾可在我的E政府申辦表單>公共資訊>法律服務,找到國家賠償請求書的格式下載,也有範例供參考。

簡單來說,請求權人的姓名(例如:林阿明)、事實(例如:○年○月○日○時騎車經過福和橋,因為橋面坑洞所以跌倒受傷)、損害(例如:醫療費○○元、修車費○○元、休養在家○天減少收入○○元)還有證據(例如:醫療單據、修車單據)等,須記載清楚。如果是道路交通事故事件,一定要找警察作成筆錄,日後請求國家賠償時,才能有足夠的證明。

最後,一定要記得的是時效問題,千萬不要損害發生後,就把它拋在腦後,過了十年、二十年才提出賠償請求,這樣請求權是會消滅的,依國家賠償法第8條第1項規定:「賠償請求權,自請求權人知有損害時起,2年間不行使而消滅;自損害發生時起,逾5年者亦同。」所以保障自己權利的同時,也要注意時效喔!
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2010/10/17

Published 10月 17, 2010 by with 0 comment

丙式車險 保費省七成‧

丙式車險 保費省七成‧聯合理財網 2010/10/12【經濟日報╱記者洪凱音/台北報導】

不少車主為節省保費,捨棄甲式車體損失險,改保「丙式」, 產險公司表示,這樣可讓保費節省七成以上,若車主指定限定駕駛人(如夫妻),保費還可再省35%; 以國產車來說,投保全險(含強制險等基本配備) 保費可能萬元有找。

以一般小家庭來說,自用小客車駕駛多是小家庭夫妻, 因此很高比重符合保單限定駕駛人的保障範圍, 對車主來說又可省下35%的保費,相當於保單打六五折; 部分產險公司則限定「丙式」賠償限額為5萬元、10萬元, 同樣可享保費折扣。

丙式車體損失險只限「車碰車」, 假設停車心不在焉撞到電線桿或被惡作劇破壞, 不在保單的保障範圍;但產險公司主管提醒,假設肇事車輛逃逸, 只要經過鑑定確定為「車輛」肇事,車主還是可以申請理賠。 產險公司多樣化設計丙式車體險以降低保費, 主要是考量年輕人購車意願滑落、保費預算緊縮, 因此推出費率更便宜的限額保險,希望藉此提高投保率。

至於百萬名車的車主,國泰產險建議,可以投保保障範圍較廣的「 乙式」車體險,若車主要求保障為「限定駕駛人」, 保費同樣可省35%。

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2010/09/27

Published 9月 27, 2010 by with 0 comment

看屋7步驟 讓你步步為贏 先存3成自備款 每月本息上限1/3月薪-2010年09月22日蘋果日報

看屋7步驟 讓你步步為贏 先存3成自備款 每月本息上限1/3月薪-2010年09月22日蘋果日報【連珠君╱台北報導】


市場上充斥著許多房屋廣告,美輪美奐的房屋接待中心,讓新手不由自主下手購屋,日後卻因超出負擔、不符合需求,甚至交屋時與購買當初想像不同,造成糾紛,專家認為,新手購屋最重要的為財務計劃,量力而為,留意不要購買到非登記住宅使用的房子,以免降低貸款成數。


新手購屋經常被銷售人員、漂亮的裝潢所誘惑,而衝動買屋,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示:「年輕人購屋經常重感覺,預算一加再加,忽略自身的還款能力。」此時,財務計劃的擬定就相當重要,應準備3成的自備款及貸款本利還款不超過收入的1/3,也可求助銀行業者及仲介業者,幫忙評估購屋可貸款成數,將誤差縮小。


留意土地使用分區
台灣房屋南港崇陽店店長雷學誠指出:「須特別留意土地使用分區,如果為商業區,該大樓可能為住商混合社區,出入分子混雜;建物謄本如非登記住家使用,而是一般事務所,雖然日後的房屋稅、地價稅並無影響,但會降低貸款成數,提高貸款利率,並無法使用政府任何優惠房貸。」


信義代銷協理呂信銓表示:「坦白說,現在房屋接待中心比好比美又比大,誘使消費者衝動購屋,新手一定要量力而為,且樣品屋尺寸可能放大,又或縮小家具尺寸,讓空間感變大,尤其一般人對於臥室空間較無概念,日後成屋,可能面臨覺得空間變小,或臥室擺放雙人床後,走道空間不足等問題,一定要索取有尺寸的平面圖、墨線圖或藍圖。」


步驟1 財務計劃
購買預售屋,擁有付款輕鬆的優勢,一開始僅要負擔總價10~15%的定金及簽約金,再依工程進度繳交開工款、工程期款等。但工程期長1~4年,若按月繳納工程期款,好處是易於掌握資金需求,但工程進度落後時,錢繳納完了,但工程還未完工。


房屋條件及位置不要太差,首購族可貸到7~8成,但要留意有仲介、裝潢、搬家費用及稅賦規費等,40坪以下房屋約要額外準備10萬元支付代書費及稅賦規費。


一般銀行可提供2~3年寬限期,對首購族來說可稍微喘口氣,但要詳細計算2~3年後,開始本利平均攤還時,是否會負荷過重,建議本利還款金額不要超過收入的1/3;房貸利率多是前2年較低,第3年後較高,以平均房貸利率3%計算較為保險。


規劃自備款 包括哪些支出項目
◎房屋總價2~3成
◎仲介費=房屋總價的1~2%
◎代書費及其他稅賦規費40坪以內的房屋約10萬元內
◎裝潢費
◎搬家費
資料來源:台灣房屋


步驟2 鎖定地區 搜尋物件
依財務規劃定出可購買的總價後,依空間、上班便利性、是否鄰近父母家等因素鎖定區域。首購通常7年會有換屋需求,還要考慮到未來轉手性,可至各仲介網站依需求搜尋適合物件再篩選,至於建商推案多在路邊有廣告看板,或在路邊發放廣告。


有部分新手,為了想省下仲介費,而自行與屋主洽談,又或者購買較為便宜的法拍屋,不過,兩者的風險較高,對於新手而言,相當沒有保障,除非有經驗的親朋好友願意幫忙,不然還是建議透過仲介購屋,較有保障,如果是購買預售屋,則建議找有銀行信託的個案,可避免建商捲款而逃。


步驟3 調查行情
房價會因地段、屋齡、類型、樓層、裝潢、景觀等有所不同,不要被銷售人員牽著鼻子跑,不停加價,建議先到內政部營建署或各大仲介網站,都有各區成交行情可以參考。不過,一般車位價格都直接含在總價內,並沒有獨立出來,可以詢問附近鄰居了解車位價格,扣除之後,才是房屋真正的單價。


查詢房屋成交行情網站
內政部營建署不動產價格e點通http://etp.cpami.gov.tw
永慶房屋http://www.yungching.com.tw
信義房屋http://www.sinyi.com.tw
住商不動產http://www.hbhousing.com.tw
中信房屋http://www.cthouse.com.tw
台灣房屋http://www.twhg.com.tw
樂屋網http://www.rakuya.com.tw
吉家網http://www.gigahouse.com.tw
YAHOO房地產http://tw.yahoo.com
資料來源:《蘋果》採訪整理


步驟4 實地查看
有興趣的物件要實地了解周邊環境,學校、市場、巷寬、公車站、街道等,一一紀錄,多與左鄰右舍或社區管理員聊天,了解社區管理、鄰居相處、出租率等,甚至尖峰期間搭公車或開車測量上下班行車時間。


最後評選的物件,早、中、晚分別到現場探勘,若住家旁有早市,只在下午探勘有可能忽略,下午可看是否西曬,晚上可由各戶開燈狀況了解社區進駐率,尤其雨天也要看屋況,才看得出是否漏水。


步驟5 產權調查
預售屋要先請業者出示建造執照,成屋則要求出示使用執照,建照及使照上有許多資訊,包括土地為住宅區、商業區或工業用地,若工業區建住宅則違規。商業區可能無法登記為住宅使用,須登記成一般事務所,雖不影響房屋稅、地價稅,但會衝擊貸款成數,銀行若認定為商業使用,貸款恐降低0.5~1成,利率高1%。


留意戶數、樓層和銷售人員所講是否一致,若不一致可能是建商有變更計劃,會拉長興建時間。如果有游泳池,建照應載明,若未載明,銷售人員又說有,就是用其他名目興建泳池,非合法設施。


別被漂亮的樣品屋迷惑,樣品屋為求空間好看會減少收納空間,要索取有尺寸的平面圖、墨線圖或藍圖,確定客廳面寬,一般人對臥室空間無概念,一般雙人床寬150公分、長186公分,扣除床、衣櫃空間,可觀察空間是否合理。


索取有尺寸的平面圖
購買中古屋,仲介針會對物件製作產權調查,記載建物、土地謄本、地籍圖、測量成果圖,同樣要留意土地使用分區,直接看建物謄本就能了解使用用途是否為住宅。不動產現況說明書裡,賣方須標示是否漏水、海砂屋、輻射屋等,如有足夠預算可請專門公司檢測海砂及輻射,一般測量海砂屋約3000元,25坪房屋測量輻射約3500元,坪數愈大、收費愈高。


步驟6 保留金、斡旋、要約書
預售屋時若特別喜愛某一戶,但未與家人商量,先付部份金額做為保留戶考慮權,衍生出保留金,俗稱小定,約有3~5天考慮期,約10萬元金額。但也有用小定來議價,載明客戶所想要金額,若建設公司同意就轉做定金,此時客戶若反悔,建設公司有權沒收,但也有部分建設公司不會沒收。


中古屋市場,當買方有購買意願,但價格有距離時,支付一筆約成交金額5%以下價款給仲介,來商議最後成交額,稱為斡旋金,雙方價格一致時斡旋金直接轉為定金,部分不肖業者斡旋不成時,會沒收買方斡旋金,因此公平會規定收斡旋金前,買方有選擇內政部要約書的權利。


要約書無須預付金額
要約書與斡旋金最大不同在於,無須付金額,可直接出價,但未預付價金導致拘束力降低。不論斡旋單或要約書,都要當作簽訂買賣契約書看待,避免糾紛。


步驟7 簽約
常有建案推出「當日定足簽,送家電」活動,當心衝動買到不適合房子!政府規定合約書有5天審閱期,買方須詳閱再簽約,銷售人員如果有額外答應事項,也要載明。


買中古屋應要求所有權人出面簽約,核對身分證與謄本相符,要求出示權狀正本,比對權狀及謄本記載,建議調閱當日謄本,防止中途產權因借貸異動。簽約前檢驗屋況,買賣契約載明賣方修繕事項。


若有房客,由於買家須概括承受租約,未來租金及押金是否移轉或扣抵等應協定註明。


 


PS.參考資料:


http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/32821446/IssueID/20100918 


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2010/05/21

Published 5月 21, 2010 by with 0 comment

節稅有道 課富人稅更難嘍

工商時報【記者高佳菁/台北報導】


又到報稅季節,但政府要從有錢人口袋中課到稅,絕非易事,會計師表示,股票的資本利得與租金收入是有錢人主要收入來源。而且來股票的收入占所得額高達7成,為避免股利被課40%高額稅率,有錢人幾乎都透過在海外設立紙上公司來節稅,因為設立境外公司以外國公司股東身分投資台灣公司以就所分配股利扣繳20%,至少可少繳20%的稅。


而租金收入因可列舉購屋貸款利息等扣除額,有些人幾乎不需繳稅,換言之,政府能從有錢人所得扣到的稅比上班族少很多,頂多只有20%的股利收入。


會計師指出,有錢人的收入主要可分為2大部分,1所得稅2是財產稅,其中財產隨著政府將遺產稅50%降到10%後,財產已不再是節稅的重點,今年起,節稅的主軸全部放在所得收入。


在所得收入部分,又可分為2大來源,一是來自股票的收入,二是租金收入,其中來自股票的收入又占所得7成,既然股票產生收入占比最重,自然成為節稅的重點,但依所得稅法第4-1條,從97年起,證券交易所得停止課徵所得稅,證券交易損失亦不得自所得額中減除,換言之,對有錢人而言,股票收入唯一會被課稅只有股利收入。


雖然只有股利收入需課稅,但可別小看股利,因為,這些有錢人每人光股利收入就相當驚人,會計師指出,尤其是持有電子股者,只要在電子公司做20-30年的幹部,手中握有的股數隨便都是上千萬股,由於電子股每年發的現金股利都還不錯,若不好好地做好節稅,每年可需繳微數不小的一大筆稅金。


他有很多的客戶手中都握有大額的電子股,如其中有1位戶擁有8,000萬股,且現金股發放2.5元,以40%稅率計算,光股利就要繳8,000萬元的稅金。


為了避免被課40%的高額稅率,有錢人通常都會在開曼群島、香港、新加坡等免稅地區設立紙上公司,透過海外投資公司交易,稅率馬上可以降低,會計師指出,有錢人設立的海外投資公司那麼只需繳分配股利扣繳20%,比起國內40%的稅率,稅率就差了20%。


且為了避免政府查稅越來越積極,今年起,這些有錢人,不僅在海外開紙上公司不會用台灣護照,之前用台灣護照開戶,現也陸續在變更資料。


有錢人通常都可以跟銀行貸到較高成數的貸款,舉例來說,買了11億的房子,若從銀行貸款8,000萬元,光銀行的利息,再加其他的折舊費等算一算,租金所得幾乎不會被課到稅。


此外,再將銀行貸得的8,000萬匯到海外投資,若保守一點不做投資只放在銀行存款,以澳幣4%的利息來看,光利息錢就有300-400萬元,由於收入低於600萬元,依法不需繳納最低稅負,如此一來,租金收入不但不用繳稅;貸款金額還可透過海外投資賺錢且不需再另繳稅。


 


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2010/01/19

Published 1月 19, 2010 by with 0 comment

主機偵測是否存活,http or ping

說明:


1) 服務不中斷偵測
  1.偵測週期(單位:秒)
  2.服務中斷後的偵測週期
  3.多人MAIL通知
  4.啟用/停用 手機簡訊通知(需申辦台灣簡訊服務)
  5.多人手機簡訊通知
  6.自訂服務中斷報告訊息
  7.啟用/停用 服務瞬斷判斷機制


2) 主機存活偵測
  1.單次偵測頻率


3) WEB服務存活偵測
  1.偵測檔案設定
  2.偵測檔案嘗試次數設定


4) 服務瞬斷處理
  1.服務中斷後,隔一次偵測週期再進行偵測
  2.第一次中斷以MAIL告知
  3.啟用/停用 確定中斷手機簡訊告知


執行方式:
1.互動式
bash test.sh
之後ctrl+z丟到背景
2.直接式
bash test.sh 服務 主機 &


執行程式:


###############test.sh
#!/bin/bash
#程式設計 哇哇&csliu chiahsin.liu@gmail.com
#程式版本 v1.0
#官方網站 http://easylife.idv.tw
#./README 程式功能說明
#./test.sh 主程式
#./ping 主機存活偵測設定檔
#./http WEB服務偵測設定檔


#變數設定
function conf {
rechk=`grep $1 $readfile | cut -d: -f1`
des_address=`grep $1 $readfile | cut -d: -f2`
des_name=`grep $1 $readfile | cut -d: -f3`
http_file=`grep $1 $readfile | cut -d: -f10`
time_try=`grep $1 $readfile | cut -d: -f4`
time_circle=`grep $1 $readfile | cut -d: -f5`
time_fail=`grep $1 $readfile | cut -d: -f6`
mailto=`grep $1 $readfile | cut -d: -f7`
subject=`grep $1 $readfile | cut -d: -f8`
sms=`grep $1 $readfile | cut -d: -f9`
#是否啟用簡訊服務
if [ $sms ] ; then
 smsstat=smson
 #台灣簡訊帳號
 twsms=xxx.sms@twsms.com
 #台灣簡訊密碼
 twsmspasswd=xxx
else
 smsstat=smsoff
fi
}


#簡訊通知
function smson {
 echo -e "pw:$twsmspasswd\nmobile:$sms" | mail -s "$subject" $twsms,$mailto
}


#一般通知
function smsoff {
 echo -e "$subject" | mail -s "$subject" $mailto
}


#是否啟用瞬斷偵測
function dochk {
if [ $rechk -eq 0 ] ; then
 $action
 if [ $? -ne $yn ] ; then
  smsoff
  sleep $time_circle
  $action
  if [ $? -ne $yn ] ; then
   $smsstat
   sleep $time_fail
  else
   sleep $time_circle
  fi
 else
  sleep $time_circle
 fi
elif [ $rechk -eq 1 ] ; then
 $action
 if [ $? -ne $yn ] ; then
  $smsstat
  sleep $time_fail
 else
  sleep $time_circle
 fi
else
 exit
fi
}


#主機存活偵測
function doping {
 ping $des_address -c $time_try | grep -E '100% packet loss|error'
}


#WEB服務偵測
function dohttp {
        wget -t $time_try -q $des_address/$http_file -O /dev/null
}


#互動式輸入
function mustbe {
read -p "what service?(ping, http): " sname
case $sname in
ping)
 readfile="./ping"
 action=doping
 yn=1;;
http)
 readfile="./http"
 action=dohttp
 yn=0;;
*)
 echo "please..."; exit ;;
esac
read -p "which alias hostname?: " fname
if [ `grep $fname $readfile | wc -l` -eq 1 ] ; then
 conf $fname
else
 echo "find `grep $fname $readfile | wc -l` $fname setting in $readfile."; exit 
fi
}


#引數判斷
if [ $1 ] && [ $2 ] ; then
 if [ $1 = ping ] ; then
                readfile="./ping"
  action=doping
  yn=1
        elif [ $1 = http ] ; then
                readfile="./http"
  action=dohttp
  yn=0
        else
                echo "$1 is not a valid service."; exit
        fi
        if [ `grep $2 $readfile | wc -l` -eq 1 ] ; then
                conf $2
        else
                echo "find `grep $2 $readfile | wc -l`$fname setting in $readfile."; exit
        fi
else
 mustbe
fi


#不中斷偵測
while [ 0 ]
do
 dochk
done


 


 


############http


以:作為欄位區隔,也代表各欄位中不可以再出現:,已免程式錯誤
主機存活偵測與WEB服務偵測設定內容大致相同,分開設定檔以便管理之用
欄位1 主機瞬斷判斷機制 0)啟用 1)停用
欄位2 偵測對象,網址及IP皆可
欄位3 偵測對象別名,不重複為前提
欄位4 偵測檔案嘗試次數,視情況調整,預設3
欄位5 偵測週期,以秒作為單位,視主機效能與針測對象調整
欄位6 服務中斷後的偵測週期,以秒作為單位,為節省簡訊費用而設定
欄位7 事件通知MAIL設定,多收信者以,區隔,至少一收件者
欄位8 事件通知內容設定,為服務正常以無特殊字元為主
欄位9 簡訊通知手機號碼,多用戶通知以,區隔,無設定號碼則為關閉簡訊服務
欄位10 WEB服務偵測檔案設定,請把檔案放在網站根目錄


0:portable.easylife.idv.tw:easylife-web:3:5:20:wawa@gmail.com:綠色工廠斷線 原因不明 請檢測::favicon.ico
1:group.supernet.com.tw:supernet:3:60:7200:wawa@gmail.com:網魚主機斷線囉 更換背景圖唷::favicon.ico


 


 


#############ping


以:作為欄位區隔,也代表各欄位中不可以再出現:,已免程式錯誤
主機存活偵測與WEB服務偵測設定內容大致相同,分開設定檔以便管理之用
欄位1 主機瞬斷判斷機制 0)啟用 1)停用
欄位2 偵測對象,網址及IP皆可
欄位3 偵測對象別名,不重複為前提
欄位4 偵測頻率,視情況調整,預設10
欄位5 偵測週期,以秒作為單位,視主機效能與針測對象調整
欄位6 服務中斷後的偵測週期,以秒作為單位,為節省簡訊費用而設定
欄位7 事件通知MAIL設定,多收信者以,區隔,至少一收件者
欄位8 事件通知內容設定,為服務正常以無特殊字元為主
欄位9 簡訊通知手機號碼,多用戶通知以,區隔,無設定號碼則為關閉簡訊服務
欄位10 WEB服務使用,主機存活偵測服務為保留欄位


0:192.168.0.1:router:2:5:20:wawa@gmail.com:斷線::
1:www.issue.net.tw:issue:10:60:7200:wawa@gmail.com:易石斷線囉 我的偵測也斷囉::


 


檔案參考:http://portable.easylife.tw/758?category=3


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Published 1月 19, 2010 by with 0 comment

透過批次指令下操作Switch

##switch operation, switch.sh
#!/bin/bash


function sys_open {


echo open 172.20.15.250
#Connect Switch
sleep 0.1
echo CIMswit
#input password
sleep 0.1
echo en
#
進入enable模式

sleep 0.1
echo CIMswit
#input password
sleep 0.1
echo "terminal length 0"
#不要有翻頁,一次顯示完
sleep 0.1

echo "show int status"
#show interface
狀態
echo""
sleep 0.1


}


sys_open | telnet | grep disabled | awk '{print $1}'>aa.txt
#
呼叫函數,並導到一個檔案中


 


參考檔案,裡頭還有判斷式:


http://portable.easylife.tw/1303?category=3


 


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2009/06/27

Published 6月 27, 2009 by with 0 comment

資料庫備份–MSSQL Oracle

一、MS SQL Server備份


先編輯需要備份的資料庫,及一個批次檔幫忙做改名的動作,以下為sql檔,


backDB.sql


BACKUP DATABASE XITassetDB
TO DISK='D:\backupSql\XITasset.bak'
with format
GO


Backup Database XITassetDB資料庫名稱
TO DISK=
存放路徑
With format
(覆寫備份媒體, 將此備份作為備份媒體中第一個檔案)


執行的批次檔


 


backDB.bat


cd C:\


cd C:\Program Files\Microsoft SQL Server\80\Tools\Binn


osql -E -i D:\backupSql\backsql\backup.sql


cd d:\backupSql\


 


rename d:\backupSql\XITasset.bak XITasset-%DATE:~0,4%-%DATE:~5,2%-%DATE:~8,2%.bak


osql是執行backup的指令
rename
是把它改成使用日期當檔名,之後把它放到排程去執行


 


參考資料:http://cha.homeip.net/blog/archives/2005/09/mssql_server_2k.html


 


 


二、Oracle備份


cd c:\


set x=%date:~0,4%%date:~5,2%%date:~8,2%


set ORACLE_SID=SM7


exp sm7admin/password file=SM7_%x%.dmp rows=y owner=sm7admin


 


rem rows=y/n, 是否table有值%


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2009/05/23

Published 5月 23, 2009 by with 0 comment

自動刪除過期備份檔(Autodelete Expired BAK Files)

目標:自動清除超過五天以上的備份檔案


1.LINUX:利用基本指令(進階)就能達成。
2.WINDOWS(非SERVER版):需撰寫批次檔才能完成。超麻煩…


一、將主機的重資料壓縮。並將檔案加上日期。
#設定日期變數day
day=`date +%Y-%m-%d`



#設定basedir路徑,也就是/back/backup/weekly這個資料夾。
basedir="/back/backup/weekly"

#將複製好的所有檔案打包並壓縮。
cd $basedir
tar -zpcf sys_backup_weekly."$day".tar.gz * --exclude sys_backup_weekly."$day".tar.gz


二、我要改成自動刪除一個月前的備份檔案。
以刪除每日備份的例子,將數字改成你要的天數就可以了。
date10=`date --date='10 days ago' +%Y-%m-%d`
rm -rf /back/backup/daily/mysql."$date10".tar.gz

修改成
date30=`date --date='30 days ago' +%Y-%m-%d`
rm -rf /back/backup/daily/mysql."$date30".tar.gz


 


三、使用系統時間,刪除n天前的資料:


採用的LINUX指令就是find就可以了,因為在LINUX下的find就可以針對檔案的日期來做尋找及篩選,同時把結果拋到後面的指令來處理。

說穿了,如果是透過LINUX的指令的話...只要一條指令就可以自動刪除五天前舊的備份檔案,指令如下:



find /backup/ -mtime +5 -exec rm -rf{} \;


find ./ -ctime +11 -type f -name "*" -exec rm -f {} \;




說明:
(1)find /backup/:搜尋資料夾(/backup/)。
(2)-mtime +3:三天內未變動過的檔案。
(3)-exec command {} \;:執行指令(command)和結束(\;)。
(4)rm -rf {}:強制刪除find所搜尋到的檔案。


OR



find /backup/ -mtime +5 -type f | xargs -i rm {};



Windows備份:


rem ------ [完整備份] 將網站資料備份到 以 日期為目錄名稱 的目錄中 --------------------------------------------------------
rem xcopy c:\inetpub D:\Backup\%date:~0,4%%date:~5,2%%date:~8,2% /h /i /s /k /o /y >> D:\Backup\log\%date:~0,4%%date:~5,2%%date:~8,2%.log


rem ------ [差異備份] 備份檔案 到 File Server 的個人備份區
XCOPY D:\CustomEmoticons Z:\CustomEmoticons\ /D /H /I /S /Y


rem ----- XCOPY 用法 可用 "XCOPY /?" 查詢 ---------------------------------------------
rem XCOPY 差異備份常用參數
rem /D:m-d-y 複製在指定日期當天或之後發生變更的檔案。如果沒有給日期,只複製那些來源檔案日期比目的檔案日期為新的檔案。
rem /H 時複製隱藏檔和系統檔。
rem /I 如果目的不存在且複製一個以上的檔案的話,就假設指定的目的一定是目錄。
rem /S 複製每個目錄及其包含的子目錄,不複製空目錄。
rem /E 複製每個目錄及其包含的子目錄,含複製空目錄。/S 與 /E 相同,能夠用來修改 /T。
rem /Y 不要提示您確定是否要覆蓋一個已經存在的檔案。


 


其檔名設定格式如下:
假設現在的時間是 2005年10月29日

2005 / 10 / 29 //系統日期
0123 4 56 7 89 //代表數字由0開始

%date:~0,4% =2005 //0,4即從數字第0位開始抓4個數字
%date:~5,2% =10 //5,2即從數字5開始抓2個數字
%date:~8,2% =15 //8,2即從數字8開始抓2個數字


C:\Documents and Settings\sidney>time
現在時間是: 13:37:59.01

%time:~0,2%=13
%time:~3,2%=37
%time:~6,2%=59



所以%date:~0,4%_%date:~5,2%_%date:~8,2%-backup.rar 就會等於2005_10_29-backup.rar


rar a -r -y  c.rar a b >>log-%date:~4,14%.txt      #把文件夾a,b打包成c.rar.並把打包文件列表輸出到日誌文件
rar a -r -y  %date:~4,14%.rar  c.rar log-%date:~4,14%.txt    #把c.rar和日誌文件再打包成以日期命名的rar包
del /F /Q FSS(MJC)_CVS.rar log-%date:~4,14%.txt    #刪除c.rar和日誌文件
FTP  -s:ftp.txt 192.168.0.2    #ftp登錄到主機192.168.0.2,調用ftp.txt與ftp交互命令,ftp.txt內容見下。
del /F /Q %date:~4,14%.rar    #上傳成功後刪除



other example:


備份.bat
c:\rar.exe a -r -m0 d:\backup\temp.rar C:\Documents and Settings

還原.bat
c:\rar.exe x -o+ d:\backup\temp.rar c:\


資料來源:http://mkbfb.blogspot.com/2008/02/linux-centosfedoraubuntu-xampp.html


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2009/01/02

Published 1月 02, 2009 by with 0 comment

資產配置法 落實負相關

2009/01/02 經濟日報記者白又仁/台北報導】


美國信用泡沫引發的金融風暴,讓2008年全球經濟陷入谷底,但根據Bloomberg統計,歷年來S&P500指數平均5年報酬率出現負數時,其後五年平均反彈幅度為101%因此就長線來看,股市報酬率仍相對較佳


資產管理業者指出,去年10月指數再度出現負數,投資人可留意逢低分批布局,以長期投資方式進場,賺取景氣復甦後的回升報酬,至於投資標的看好華人經濟圈及美國等市場。


復華投信投資理財處資深副總周輝啟表示,雖然股市長期投資報酬率相對較高,但現階段景氣在谷底震盪整理,投資人的資產配置應同時納入股、債,以形成下檔風險防護,並依風險承受度布局相關區域型或平衡型基金


周輝啟指出,面對無法預期會如何演變的金融市場泡沫化,資產配置是唯一的王道。他認為,許多投資人以為買的投資標的「夠多」就是分散資產配置,但攤開其投資組合,卻很可能是東歐基金、新興市場基金、能源、原物料基金等,皆為相關係數「正相關」的產品,因此投資組合的表現常齊漲、齊跌,這也是這波股災多數投資人受傷慘重的原因


周輝啟表示,不論現階段景氣處於高峰或谷底,只要落實「負相關」的資產配置,投資便可望相對安全,尤其在景氣尚未明朗前,全球債券型基金或其他防禦型商品仍是必要的配備部位。


日盛投信認為,景氣循環幾時觸底及資金何時重回股市,是美股何時落底的追蹤指標。經過今年第四季大幅修正後,2008年企業獲利調整應該已告一段落。


目前全球經理人持有現金比重創2000年以來新高,代表經理人對後勢極度保守,未來這些現金何時開始回補股票成為關鍵,重債輕股現象何時扭轉也是資金面的觀察重點。


 


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2008/12/17

Published 12月 17, 2008 by with 0 comment

失業險不能真保失業無風險

<今週刊 2008年12月16日>


只保有錢還債 不保沒錢吃飯?
文/江羚瑜

前言

民眾若有車貸、房貸需求而加保失業險,一旦面臨資譴,失業險以清償銀行債務為優先,目前未開放個人投保;對沒有貸款需求者而言,失業險無法發揮功能,在保費高、又僅以勞工為保障,投保失業險真的划算嗎?

全球性的大型企業紛紛傳出利空消息,就連花旗集團、AIG、雷曼兄弟等富可敵國的金融業者,也出現經營危機。裁員風暴伴隨而來,廣大的上班族繼投資失利後,也陷入擔心飯碗不保的雙重危機。

當資遣聲浪席捲而來,部分產險業者所提供的失業險商品,近來成為保險市場詢問度快速升高的熱門商品之一。

所謂失業險,簡單解釋,是指民眾若有房貸、車貸、信貸等每月固定償債支出,為了避免失業期間產生貸款無法繳納的窘境,可在申購貸款時加保失業險,其保額計算多以每月須負擔的貸款金額或薪資為參考依據

一旦不幸失業,理賠金會先清償貸款,減少被銀行催繳或面臨法拍的機率,提高民眾由於收入暫時中斷,導致信用破產的保障。

保費負擔不算輕鬆

乍聽之下,在景氣低迷,失業潮恐將大舉壓境的環境底下,失業險似乎確實能提供一定程度的保障。然而若細究坊間失業險的商品設計,卻會發現,或許是擔心理賠率過高,保險業者對失業險的保費、保障內容與理賠範圍等層面,都設下了「不算體貼」的條件與限制。從某些面向來分析,該不該保、要不要保,其實頗有思考空間。

某產險業者曾私下表示,失業險的保費偏高,而若不幸失業,其每個月的理賠金額多半只有薪資四成理賠時間又僅有半年,單以金錢衡量,保費所能換來的保障其實極為有限。

「更重要的是,你不一定會失業,所以這些高額保費很有可能完全歸零。再說,如果你的失業風險極高,保險業者也不會賣你保單。」怎麼算,他都不認為失業險是有利於一般消費者的保險商品。

再就失業險的保障內容來看,如果單純從民眾角度而言,失業險所能提供的保障,僅在於「確保失業前半年的貸款償還」。換句話說,保戶可能無法藉由失業險而在失業期間「仍有現金可用」,雖然短時間內不必過度擔心貸款償還的問題,卻無助於正常生活開銷所需的資金調度。

產險業者再度試算,舉例來說,若民眾以每月自行存下四千元的「失業準備金」來取代每月保費四千元的失業險,十個月下來,也能存夠四萬元;一般來說,這四萬元應可支應兩個月以上的房貸支出,同時也保有一定程度的日常資金調度彈性。「相較之下,失業險的效果其實不比自行存款高出太多。」

保險範圍、理賠皆有限制

「某種程度而言,失業險比較像是為了保障銀行債權的商品,而不太像是從一般民眾的角度為出發點。」產險業者評論,失業險可以為銀行確保至少半年的債權,但不見得能夠真正減輕民眾的經濟負擔,他認為,除非自身在壽險、意外險、失能險等保障尚嫌不足,否則似乎不必多加考慮失業險的必要性。

此外,失業險的申請身分仍有限制,並非任何人都能投保;法國巴黎產險保障型業務部資深經理徐中達指出,包括軍公教人員、非固定雇主者(如水泥工、臨時攤販)、社會新鮮人,或從事臨時性、短期性、季節性工作者、工讀生等,都不在失業險的投保範圍內。

在理賠限制上,當然,在投保之前,已被告知即將遭到裁員者無法獲得理賠。但除此之外,限制仍然不少,舉例來說,投保失業險後,在保單生效日六十日內若遭裁員,同樣無法獲得理賠

整體而言,至少依目前的保費及保障內容相關條件,失業險似乎並不算是大失業潮底下一般民眾尋求自保的最佳助手;在面對景氣低迷的環境當中,思考如何更有效率地運用資金,充分節流,或許反倒更有助於安度接下來可能面臨的失業潮...


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2008/11/25

Published 11月 25, 2008 by with 0 comment

買房子要收的費用

[阿全 Blog 2008.11.25]


1.買房子要收的費用如下

產權移轉時應納稅費

1.契稅:買賣:契價x6%
2.印花稅:公契所載價格x0.1%
3.買賣登記規費:建物核定契價x0.1%
        土地申報地價總額x0.1%
4.登記簿謄本費:每張20元
5.仲介服務費:成交價之2%

產權移轉代書費

1.簽約代書費:1,000~2,000元
2.買賣過戶登記代書費:每件9,000~12,000元每件9,000~12,000元
以土地一筆、建物一棟為一件,增加筆棟加收費用

申辦貸款時相關費用

1.銀行徵信查詢費:100~500元
2.貸款開辦手續費:2,000~5,000元
3.設定登記規費:借款金額 1.2 x 0.1%
4.登記簿謄本費:每張20元
5.住宅火險及地震險:費用由產險公司估算
6.設定登記代書費:一個順位3,000~5,000元(設定登記以一個順位
         為一件)
其他費用


1.水電、瓦斯管理費,依近期收費單據計算,以交屋日為準按天數比
 例分攤
2.公共基金、公共修繕費,依契約約定
3.買了之後每年要繳房屋稅 地價稅喔!!


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2008/10/18

Published 10月 18, 2008 by with 0 comment

零存整付 適合上班族

自由時報971016記者藍鈞達/專題報導


 


 全球股災,連傳統的「懶人投資術」定時定額投資基金也動輒出現30-40%的虧損,銀行理財主管建議,如果有大筆資金者可以先採用定存的方式來追求穩健的收益,若是領固定薪水的上班族,可以利用零存整付的方式,不但可累積資產,也可避免定時定額投資的虧損。


 


 一般定期儲蓄存款,可以區分為零存整付、整存整付、存本取息、整存零付等四種


其中「零存整付」,指的是在約定的期限當中,存款戶依次將本金存入,在每一期的期初存入固定的金額,但是以月複利計息,到期後一次將本息全部領回


 


 而「整存整付」,則先約定存款年限及金額,並將本金一次存入,複利計息,到期一次領回本金加利息


 


 至於「存本取息」的儲蓄方式,則如同整存整付,但卻採單利計息,各月領回利息,期末再領回本金


整存零付」則是開戶時由存戶約定期限,一次存入本金,存滿一個月後,按月支取本金和利息


 


 華南銀行主管表示,零存整付的好處是可以享受定存利率,但卻不會有資金被鎖死的情形;銀行主管認為,如果是社會新鮮人,或是領固定薪水的上班族,以往每個月定時定額扣款的民眾,可以考慮改採零存整付,也有定時定額存錢的意義,即使收益較低,「但以現在投資甚麼幾乎都虧損」的情形下,2.6%左右的定存利率,其實有一定的吸引力。


 


 理財專家認為,要選擇何種定存模式,主要是需先了解自己的資金配置,舉例來說,如果是領固定薪水的上班族,身上也沒有貸款負擔,三、五年後有結婚或是旅遊、留學的打算,就可以利用零存整付,一點一滴累積存款,比放在活存效果好得多;但如果是所謂的「三明治世代」,上有高堂下有妻小要養,可能又有車貸房貸,每個月的薪資剩餘不多,便不適合採取此種方式,以免資金壓力過大。


 


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2008/10/13

Published 10月 13, 2008 by with 0 comment

投信不想告訴你的10件事(下)

[外匯最前線 :2008/10/7 ]


6.基金名稱掛羊頭賣狗肉:這是我最討厭的部份.雖然每個市場各有它自己的贏虧機率.但為了銷售.作完全不相干的宣傳.除了降低自己的誠信以外,還可能讓投資人莫名賠錢.比如說:摩根富林明中東基金.號稱搶進油元財富的市場.可是科威特,卡達,度拜市場跟本沒有開放給外資參與.去查一下持股.都是其他國家.雖然以色列,埃及也會成長.但這跟油價跟本是兩回事.債券基金也很亂.國內基金還有甚麼穩賺基金,愛台灣基金...很無言.


 


7.基金公司不是全方位專家:經過時間洗練之後.還是有基金公司能脫穎而出.每家投信都會自以為萬能.開始把觸角伸到每個不同的市場.但事實證明.連股神都無法當全能專家.(請參考:跟著大師投資是好事嗎?2008索羅斯(George Soros)持股大公開 )更何況時程度更堪慮的平凡投信經理人.還好這很容易分辨.一般歷史悠久的投信都有它特別專長的區域或產業.該檔基金就會是這個投信規模最大的旗艦基金.其他後來才成立的基金績效大多很普通.精通美國市場的新興市場表現不好是常態.了解原物料的對亞洲複雜政經情勢往往很生疏...


 


8.績效與得獎光環背後的陰謀:每一檔基金都會告訴你警語"過去的績效不等於未來的績效"但每個專家都會建議你挑績效佳的基金.當然.若一檔基金20年來平均績效亮眼.若不換基金經理人.那一定是好物.但現在除了波克夏以外,還有誰符合條件??當你把績效範圍縮小到一兩年.得到的完全是反效果.一年內績效最突出的.一般來講可能是賭最大或者湊巧做到飆最快的類股.前者等同買到高風險基金(高風險=高報酬).後者剛好追在本夢比最高點.如果績效參考價值低.那人為的得獎就更別談了..很不幸的.績效與得獎光環是銷售上最易打動人心的項目.投信永遠不會棄用(這跟電視投顧天天恭賀會員一樣嘛.只不過比較精致).投資人也永遠無法抗拒.


 


9.長期投資與定時定額的由來:請參考:投資大師們的金融詐騙術():無時限的長期投資 .平均存續時間可能不到五年的基金建議你長期投資30.你連發現他是騙子的時間都不夠.這樣無法長時間唬住投資人.正當隨時買,隨便買,不要賣越來越像詐騙技倆後.投信又推出定時定額這個變型.讓你潛意識以為基金長期是穩賺.分批的疼痛度比單筆小...基本上我認為,懶人賺錢法永遠不存在.懶人專責賠錢.要賺錢就要花腦袋,擔風險.


 


10.ETF正是專家無能論的耀眼產物:也就是因為傳統基金的諸多弊病.才讓ETF異軍突起,驚人成長.其實ETF巧妙的運用了分眾決策的優點.讓市場來打敗市場.能成為台股50 ETF的選股.就是經營獲利最成功,市值競爭,自然淘汰後的Top 50優勝.自然能長期優於整個市場與大部份基金經理人.但話說回來.ETF永遠只能追隨市場.一但長期進入空頭盤整(可能長達15~25).那收益可能只是略高於定存.短線上若要掌握漲勢.專業基金經理人表現經常比ETF(傳統基金漲跌幅度都會高於大盤).有時想想.ETF對波段投資者來講似乎跟本沒用(除了拿來放空以外...).ETF是這十年來最新興的衍生性投資工具.是否會造成災難.很難說.現在看來似乎是無稽之談.但從歷史經驗來看.請小心!


 


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