2010/09/27

Published 9月 27, 2010 by with 0 comment

看屋7步驟 讓你步步為贏 先存3成自備款 每月本息上限1/3月薪-2010年09月22日蘋果日報

看屋7步驟 讓你步步為贏 先存3成自備款 每月本息上限1/3月薪-2010年09月22日蘋果日報【連珠君╱台北報導】


市場上充斥著許多房屋廣告,美輪美奐的房屋接待中心,讓新手不由自主下手購屋,日後卻因超出負擔、不符合需求,甚至交屋時與購買當初想像不同,造成糾紛,專家認為,新手購屋最重要的為財務計劃,量力而為,留意不要購買到非登記住宅使用的房子,以免降低貸款成數。


新手購屋經常被銷售人員、漂亮的裝潢所誘惑,而衝動買屋,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示:「年輕人購屋經常重感覺,預算一加再加,忽略自身的還款能力。」此時,財務計劃的擬定就相當重要,應準備3成的自備款及貸款本利還款不超過收入的1/3,也可求助銀行業者及仲介業者,幫忙評估購屋可貸款成數,將誤差縮小。


留意土地使用分區
台灣房屋南港崇陽店店長雷學誠指出:「須特別留意土地使用分區,如果為商業區,該大樓可能為住商混合社區,出入分子混雜;建物謄本如非登記住家使用,而是一般事務所,雖然日後的房屋稅、地價稅並無影響,但會降低貸款成數,提高貸款利率,並無法使用政府任何優惠房貸。」


信義代銷協理呂信銓表示:「坦白說,現在房屋接待中心比好比美又比大,誘使消費者衝動購屋,新手一定要量力而為,且樣品屋尺寸可能放大,又或縮小家具尺寸,讓空間感變大,尤其一般人對於臥室空間較無概念,日後成屋,可能面臨覺得空間變小,或臥室擺放雙人床後,走道空間不足等問題,一定要索取有尺寸的平面圖、墨線圖或藍圖。」


步驟1 財務計劃
購買預售屋,擁有付款輕鬆的優勢,一開始僅要負擔總價10~15%的定金及簽約金,再依工程進度繳交開工款、工程期款等。但工程期長1~4年,若按月繳納工程期款,好處是易於掌握資金需求,但工程進度落後時,錢繳納完了,但工程還未完工。


房屋條件及位置不要太差,首購族可貸到7~8成,但要留意有仲介、裝潢、搬家費用及稅賦規費等,40坪以下房屋約要額外準備10萬元支付代書費及稅賦規費。


一般銀行可提供2~3年寬限期,對首購族來說可稍微喘口氣,但要詳細計算2~3年後,開始本利平均攤還時,是否會負荷過重,建議本利還款金額不要超過收入的1/3;房貸利率多是前2年較低,第3年後較高,以平均房貸利率3%計算較為保險。


規劃自備款 包括哪些支出項目
◎房屋總價2~3成
◎仲介費=房屋總價的1~2%
◎代書費及其他稅賦規費40坪以內的房屋約10萬元內
◎裝潢費
◎搬家費
資料來源:台灣房屋


步驟2 鎖定地區 搜尋物件
依財務規劃定出可購買的總價後,依空間、上班便利性、是否鄰近父母家等因素鎖定區域。首購通常7年會有換屋需求,還要考慮到未來轉手性,可至各仲介網站依需求搜尋適合物件再篩選,至於建商推案多在路邊有廣告看板,或在路邊發放廣告。


有部分新手,為了想省下仲介費,而自行與屋主洽談,又或者購買較為便宜的法拍屋,不過,兩者的風險較高,對於新手而言,相當沒有保障,除非有經驗的親朋好友願意幫忙,不然還是建議透過仲介購屋,較有保障,如果是購買預售屋,則建議找有銀行信託的個案,可避免建商捲款而逃。


步驟3 調查行情
房價會因地段、屋齡、類型、樓層、裝潢、景觀等有所不同,不要被銷售人員牽著鼻子跑,不停加價,建議先到內政部營建署或各大仲介網站,都有各區成交行情可以參考。不過,一般車位價格都直接含在總價內,並沒有獨立出來,可以詢問附近鄰居了解車位價格,扣除之後,才是房屋真正的單價。


查詢房屋成交行情網站
內政部營建署不動產價格e點通http://etp.cpami.gov.tw
永慶房屋http://www.yungching.com.tw
信義房屋http://www.sinyi.com.tw
住商不動產http://www.hbhousing.com.tw
中信房屋http://www.cthouse.com.tw
台灣房屋http://www.twhg.com.tw
樂屋網http://www.rakuya.com.tw
吉家網http://www.gigahouse.com.tw
YAHOO房地產http://tw.yahoo.com
資料來源:《蘋果》採訪整理


步驟4 實地查看
有興趣的物件要實地了解周邊環境,學校、市場、巷寬、公車站、街道等,一一紀錄,多與左鄰右舍或社區管理員聊天,了解社區管理、鄰居相處、出租率等,甚至尖峰期間搭公車或開車測量上下班行車時間。


最後評選的物件,早、中、晚分別到現場探勘,若住家旁有早市,只在下午探勘有可能忽略,下午可看是否西曬,晚上可由各戶開燈狀況了解社區進駐率,尤其雨天也要看屋況,才看得出是否漏水。


步驟5 產權調查
預售屋要先請業者出示建造執照,成屋則要求出示使用執照,建照及使照上有許多資訊,包括土地為住宅區、商業區或工業用地,若工業區建住宅則違規。商業區可能無法登記為住宅使用,須登記成一般事務所,雖不影響房屋稅、地價稅,但會衝擊貸款成數,銀行若認定為商業使用,貸款恐降低0.5~1成,利率高1%。


留意戶數、樓層和銷售人員所講是否一致,若不一致可能是建商有變更計劃,會拉長興建時間。如果有游泳池,建照應載明,若未載明,銷售人員又說有,就是用其他名目興建泳池,非合法設施。


別被漂亮的樣品屋迷惑,樣品屋為求空間好看會減少收納空間,要索取有尺寸的平面圖、墨線圖或藍圖,確定客廳面寬,一般人對臥室空間無概念,一般雙人床寬150公分、長186公分,扣除床、衣櫃空間,可觀察空間是否合理。


索取有尺寸的平面圖
購買中古屋,仲介針會對物件製作產權調查,記載建物、土地謄本、地籍圖、測量成果圖,同樣要留意土地使用分區,直接看建物謄本就能了解使用用途是否為住宅。不動產現況說明書裡,賣方須標示是否漏水、海砂屋、輻射屋等,如有足夠預算可請專門公司檢測海砂及輻射,一般測量海砂屋約3000元,25坪房屋測量輻射約3500元,坪數愈大、收費愈高。


步驟6 保留金、斡旋、要約書
預售屋時若特別喜愛某一戶,但未與家人商量,先付部份金額做為保留戶考慮權,衍生出保留金,俗稱小定,約有3~5天考慮期,約10萬元金額。但也有用小定來議價,載明客戶所想要金額,若建設公司同意就轉做定金,此時客戶若反悔,建設公司有權沒收,但也有部分建設公司不會沒收。


中古屋市場,當買方有購買意願,但價格有距離時,支付一筆約成交金額5%以下價款給仲介,來商議最後成交額,稱為斡旋金,雙方價格一致時斡旋金直接轉為定金,部分不肖業者斡旋不成時,會沒收買方斡旋金,因此公平會規定收斡旋金前,買方有選擇內政部要約書的權利。


要約書無須預付金額
要約書與斡旋金最大不同在於,無須付金額,可直接出價,但未預付價金導致拘束力降低。不論斡旋單或要約書,都要當作簽訂買賣契約書看待,避免糾紛。


步驟7 簽約
常有建案推出「當日定足簽,送家電」活動,當心衝動買到不適合房子!政府規定合約書有5天審閱期,買方須詳閱再簽約,銷售人員如果有額外答應事項,也要載明。


買中古屋應要求所有權人出面簽約,核對身分證與謄本相符,要求出示權狀正本,比對權狀及謄本記載,建議調閱當日謄本,防止中途產權因借貸異動。簽約前檢驗屋況,買賣契約載明賣方修繕事項。


若有房客,由於買家須概括承受租約,未來租金及押金是否移轉或扣抵等應協定註明。


 


PS.參考資料:


http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/32821446/IssueID/20100918 


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