貸款/轉貸說明
銀行貸款說明：
銀行貸款步驟：初步評估→徵信→法規內規→心證扣分→舉證加分
代款限制：人75歲，物：耐用最大值(折舊年限)，年齡+貸款期限<=75
房子最大耐用年限：
加強磚造：35年
鋼筋混泥土55年
鋼骨70年
貸款前準備：
1.3個月成為VIP資格
2.受薪與非受薪(資產)
3個月以上的薪資明細
第二份薪水、兼職明細
房租匯入明細
股利股息
存摺存款
人：
一、薪轉(二筆親內的公司，不認薪資)
二、扣繳憑單
三、勞保
四、在職證明＋存摺
辦理貸款試算：
一、銀行認定是投資或自住？自住，利率低成數高；投資，利率高，成數低
->貸款不要讓銀行認定為自住
辦理貸款：
一、提供最高的證明給銀行即可，比如：月薪/叩繳憑單/薪資證明
二、通常年薪會大於月薪，所以透過年薪來做申貸，可以借較多的款項。
三、存款長期200萬以上，如保母每月3萬，存款有200萬，跟銀行說我是有收入的，且證明有在存錢
四、透過要保人來貸款，需要2等親內
五、成為銀行VIP客戶
六、申請寬限期，20年只還利息，目前花旗有
貸款概算：
平均月薪資×60%(最高收入)
30年，借款100萬，每月還款4000元
20年，借款100萬，每月還款5000元
假設每月薪資50,000：
50000*60%=30,000
30,000/4000=7.5
7.5*100萬=750萬元
假設：叩繳憑單100萬，每月平均新資8.3萬
833,333*60%=50,000
50,000/4,000=1.25
1.25*100萬=1250萬
銀行貸款三公式：
一、月負責比=月負債/平均月收入
月負債(降低)/平均月收入(提高)
->降低負債或提供平均月收入，如房貸貸款，申請寬限期，即可降低月負債(需要半年以上付款資料)；平均月收入，透過叩繳憑單，即可提高收入
二、總資產比=總負債金額/資產總額，正常值在60%上下
租金收入/股息收入等都可以計算進去
三、(全體金融機構之無擔保債務歸戶後之總餘額≦平均月收入 x 22)：最多為薪資的22倍，一般12~16倍，最多200萬
所有的貸款，含信貸、學貸、車貸、分期付款等
如車貸或房貸等需要擔保品的債務則不列入此中。
申請房貸轉貸前需要評估哪些方面？
房屋轉貸最主要分為人、物及成本3大考量重點
一、所有權(人)，也就是房屋持有人，先評估自己
• 近半年房貸還款是否正常，是否有遲繳紀錄
• 信用卡是否有使用循環利息以及卡費遲繳造成信用不良等情況
• 工作收入及本身負債比是否足以支付房貸，財力狀況是否健康
二、抵押品(物)：也就是房屋擔保品
• 近幾年是否有增值，附近是否有學區、捷運等
• 房屋條件是否為熱門商品，如2房或3房好脫手的物件
三、成本：轉貸不像當初買房一樣，另外所衍生的費用主要有4項
✔ 原銀行違約金：一般銀行綁約期限大多落在2到3年左右，若要提前清償、轉貸或賣屋而解約，則需支付房貸金額0.5%～1%的違約金，假設房貸金額為800萬，違約金為1%，則須支付8萬元給銀行當作違約金，所以務必在申請轉貸前先和銀行確認是否還在合約內，別成了冤大頭
✔ 銀行手續費：若沒有上述違約金的問題，但銀行仍然有一些申辦的手續費，如房屋鑑價費、帳務管理費、徵信手續費、轉貸代償費，林林總總加起來約5000元~10000元不等
✔ 代書費：代書代辦費及代塗銷費加起來約2500元～6000元不等
✔ 地政規費：這是由政府收取的地政設定規費，為貸款金額的0.12%，假設房貸金額為500萬，就須繳6000元給政府
綜合上述3點，其中第1、2點人跟物主要是銀行端來審核你，依據你的財力收入及信用條件來評估你可貸款的金額及利率，至於成本則是由你來評估所有轉貸的花費是否划算，
假設新銀行利息降低了一碼，也就是0.25%，每貸款100萬一年就省了2500元，如果我們貸款金額為800萬，每年就省了20,000元，若你房貸轉貸的成本全部加起來為15,000元，這樣你每年省下的利息大於轉貸成本，那麼你就可以考慮選擇申請轉貸
Reference:
我可以貸多少?三個影響貸款金額的公式報你知
https://570.money/article/detail/209/%E6%88%91%E5%8F%AF%E4%BB%A5%E8%B2%B8%E5%A4%9A%E5%B0%91?%E4%B8%89%E5%80%8B%E5%BD%B1%E9%9F%BF%E8%B2%B8%E6%AC%BE%E9%87%91%E9%A1%8D%E7%9A%84%E5%85%AC%E5%BC%8F%E5%A0%B1%E4%BD%A0%E7%9F%A5
房屋轉貸申辦指南：
https://jamesmoneylife.pixnet.net/blog/post/299918584
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